ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2 ไตรมาสแรกยังคงอยู่กับปัจจัยลบต่างๆ ในหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ โดยมีการฟื้นตัวในภาคของการท่องเที่ยว แต่ยังมีข้อจำกัดเรื่องภาคการลงทุน การส่งออก ภาคอุตสาหกรรม ประกอบกับยังไม่มีการจัดตั้งรัฐบาลใหม่ ทำให้ยังไม่มีงบประมาณสำหรับใช้จ่ายในปีงบประมาณ 2567 ซึ่งกำลังจะเริ่มในเดือนตุลาคมนี้ ทำให้เกิดภาวะความไม่มั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจ โดยสภาพัฒน์ได้ปรับลดประมาณการขยายตัวของเศรษฐกิจไทย (GDP) ในปีนี้ลงเหลือ 2.5-3.0% จากเดิมคาด 2.7-3.7% และแม้ว่าภาวะเงินเฟ้อจะมีทิศทางชะลอตัวลงจนถึงสิ้นปี แต่อัตราดอกเบี้ยในปีนี้มีการปรับขึ้นมาแล้ว 4 ครั้ง ครั้งละ 0.25% และมีโอกาสจะปรับเพิ่มขึ้นอีก 0.25% หรือ 0.50% ทำให้ในปีนี้อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับเพิ่ม 1.25-1.50% ซึ่งภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่เริ่มจะส่งผลทำให้ประชาชนเริ่มมีความลังเลใจที่จะซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่าร้อยละ 90 ของ GDP ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยลบเหล่านี้ได้ส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา โดยอุปสงค์มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ได้สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และยังต้องการมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความชัดเจนและตรงจุด ทั้งนี้ ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ
>>> ภาพรวมอุปทาน ปี 66 คาดการออกใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ -12.1 ก่อนดีดตัวขึ้นรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในปี 67
สำหรับทิศทางของสถานการณ์อุปทานที่อยู่อาศัย พบว่าการออกใบอนุญาตจัดสรรมีจำนวนลดลงต่อนื่องตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2565 โดยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2/2566 มีจำนวน 18,993 หน่วย ลดลงร้อยละ -1.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 19,217 หน่วย ในจำนวนดังกล่าวเป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 7,157 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 37.7 ลดลงร้อยละ -13.6 เนื่องจากบ้านเดี่ยวเป็นตลาดที่มีการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงเป็นส่วนใหญ่ และผู้ซื้อมีศักยภาพในการขอสินเชื่อมากกว่า รองมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 6,816 หน่วย หรือคิดเป็นร้อยละ 35.9 เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.6 และอันดับ 3 เป็นประเภทบ้านแฝดจำนวน 3,659 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 19.3 ลดลงร้อยละ -10.2 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565
ภายใต้ปัจจัยลบต่าง ๆ คาดว่าทั้งปี 2566 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 80,643 หน่วย ลดลงร้อยละ -12.1 และคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 83,062 หน่วยในปี 2567 เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 จากปี 2566 รองรับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ
การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ทั่วประเทศ รายปี 2561 – 2565 และแนวโน้มปี 2566 – 2567
>>>ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัว คาดมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ปี 66 ต่ำกว่าล้านล้านบาท
ด้านสถานการณ์อุปสงค์ จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 91,085 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.4 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 95,285 หน่วย ซึ่งส่งสัญญาณว่าความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มแผ่วลง โดยมีมูลค่าโอนฯจำนวน 258,149 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 256,739 ล้านบาท โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลงร้อยละ -3.8 แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้นร้อยละ 13.6 ซึ่งเป็นผลมาจากการซื้อชุดในปี 2565 ซึ่งยังมีการผ่อนปรนมาตรการ LTV ทำให้มีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องมาถึงไตรมาสที่ 1 และ 2 ของปีนี้ แต่ในครึ่งปีหลังคาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดน่าจะมีแนวโน้มลดลง
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวนประมาณ 336,062 หน่วย ลดลงร้อยละ -14.5 เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งถือว่าอยู่นีระดับต่ำที่สุดนับจากปี 2561 และตลาดชะลอตัวอย่างเห็นได้ชัด ด้านมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ประมาณ 977,593 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.2 ซึ่งต่ำกว่า 1 ล้านล้านบาท โดยลดลงทั้งในส่วนของอยู่อาศัยแนวราบและห้องชุด ซึ่งที่อยู่อาศัยแนวราบ คาดว่าจะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 251,635 หน่วย ลดลงร้อยละ -11.9 มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 728,092 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -6.2 และคาดการณ์ว่าจะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดประมาณ 84,427 หน่วย ลดลงร้อยละ -21.2 เมื่อเทียบกับปี 2565 มีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 249,501 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -13.5
อย่างไรก็ตาม สำหรับในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 349,910 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.1 คิดเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 1,022,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6
หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ รายปี 2561 – 2565 และแนวโน้มปี 2566 – 2567
>>>ต่างชาติกลับมาโอนกรรมสิทธิ์เทียบเท่าก่อนโควิด จับตารัสเซียยอดโอนพุ่ง-พม่าซื้อห้องชุดราคาสูงสุด
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ พบว่าผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 หมดลงไปแล้ว สถานการณ์เริ่มกลับมาใกล้เคียงก่อนเกิดโควิด-19 ตั้งแต่ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2565 ต่อเนื่องมาจนถึงปี 2566 โดยในไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 3,563 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 13.6 ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.6 หรือมีจำนวน 18,083 ล้านบาท โดยภาพรวมพบว่ามีหน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 54.3 มีมูลค่าเพิ่มขึ้นร้อยละ 49.4
“ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 7,338 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 14.7 ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วนร้อยละ 24.5 หรือมีจำนวน 35,211 ล้านบาท โดยมีหน่วยโอน ฯ เพิ่มขึ้นร้อยละ 65.6 มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นร้อยละ 57.8 โดยพบว่าสัญชาติจีนยังคงซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 1 ขณะที่สัญชาติพม่าซื้อห้องชุดมีมูลค่าสูงที่สุด โดยซื้อราคาเฉลี่ย 7.00 ล้านบาท และสัญชาติอินเดียซื้อห้องชุดที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยสูงที่สุด โดยซื้อพื้นที่เฉลี่ย 89.8 ตร.ม. ขณะที่สัญชาติจีนยังซื้อห้องชุดที่มีขนาดเล็กเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งอาจจะเป็นการซื้อโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อการลงทุนเป็นหลัก” ดร.วิชัย กล่าว
โดย 5 อันดับแรกที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นสัญชาติจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 3,448 หน่วย มูลค่า 16,992 ล้านบาท อันดับ 2 คือรัสเซีย จำนวน 702 หน่วย มูลค่า 2,556 ล้านบาท ซึ่งเป็นที่น่าสังเกตว่าแค่ครึ่งปีของปี 2566 หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของรัสเซีย มีจำนวนเกือบเท่าหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ในปี 2565 ทั้งปี ซึ่งชาวรัสเซียมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 813 หน่วย และมากกว่าเท่าตัวจากในปี 2564 ทั้งปี ที่ชาวรัสเซียมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 306 หน่วย ส่วนชาวต่างชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุดเป็นอันดับ 3 คือสหรัฐอเมริกา จำนวน 293 หน่วย มูลค่า 1,289 ล้านบาท อันดับ 4 ฝรั่งเศส จำนวน 269 มูลค่า 1,127 ล้านบาท และอันดับ 5 สหราชอาณาจักร จำนวน 260 หน่วย มูลค่า 1,287 ล้านบาท
“สำหรับพื้นที่ที่ชาวต่างชาติมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสูงสุด 10 อันดับแรกในไตรมาส 2 ปี 2566 ส่วนใหญ่จะเป็นเมืองท่องเที่ยวและเป็นเมืองมใหญ่ ได้แก่ ชลบุรี กรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ สมุทรปราการ ประจวบคีรีขันธ์ นนทบุรี ระยอง สัราษฎร์ธานี และเพชรบุรี ซึ่งมาตรการในเรื่องของการผ่อนปรนหรือการมาตรการการเพิ่มสัดส่วนการถือครองห้องชุดของคนต่างชาติ อาจจะโฟกัสไปในจังหวัดเหล่านี้เป็นหลัก” ดร.วิชัย กล่าว
>>>สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ไตรมาส 2/2566
สำหรับอุปสงค์ที่สะท้อนผ่านข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2566 มีมูลค่า 160,356 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.5 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 167,949 ล้านบาท คาดการณ์ว่า ปี 2566 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ จำนวน 642,165 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -8.0 และในปี 2567 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 661,110 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0