ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ชี้ตลาดอสังหาฯ ปี 65 เติบโตดี มีหลายปัจจัยหนุน เตือนปี 66 มีหลายปัจจัยเสี่ยง การยกเลิกการผ่อนปรน LTV อาจส่งผลยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์สะดุดได้
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ให้ข้อมูลว่า ในปี 2565 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสถานการณ์สำคัญเกิดขึ้นหลายอย่าง ทั้งมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ของรัฐ ซึ่งได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และค่าจดจำนอง ซึ่งช่วยให้คนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายน้อยลงมาก รวมทั้งการผ่อนคลายมาตรการเงินดาวน์ขั้นต่ำในการขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยหรือมาตรการ LTV (Loan to value) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการฟื้นตัวได้เร็ว เนื่องจากช่วยให้คนที่ต้องการมีการซื้อบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 สำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุนเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น นอกจากนั้น จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ที่คลี่คลาย และกลายเป็นโรคประจำถิ่น ก็ทำให้การดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจต่างๆ เป็นไปตามปกติ และสร้างความเชื่อมั่นให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มมากขึ้น ประกอบกับสภาพเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศมีการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องจากมาตรการต่างๆ ของรัฐ และการเปิดประเทศ โดยส่งผลให้เศรษฐกิจเริ่มฟื้นตัวจากภาคธุรกิจการค้าและการท่องเที่ยว ขณะที่แม้ว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าจ้างแรงงาน ต้นทุนต่างๆ ในการประกอบการเพิ่ม แต่ราคาที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ยังก็ไม่ปรับตัว
ทั้งนี้ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่า ภาพรวมในปี 2565 ดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) น่าจะมีโอกาสขึ้นมาไม่ต่ำกว่าที่ 90.5 จุด หรือขยายตัว 19.6% จากปีก่อน และอาจปรับตัวสูงขึ้นได้สูงสุดถึง 99.6 จุด (กรณี Best Case) ขยายตัว 31.5% แต่หากมีการพลิกผันก็ไม่น่าจะต่ำกว่า 81.5 จุด หรือ ขยายตัว 7.6% (กรณี Worst Case) โดยคาดการณ์ทิศทางอุปทานและอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในปี 2565 ว่า จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินประมาณ 77,221 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% และจะมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณ 96,803 หน่วย มูลค่า 508,264 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นจากปีก่อน 87.9% และ 132.1% ตามลำดับ โดยแบ่งเป็นโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 49,492 หน่วย จำนวน 336,008 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดจำนวน 47,311 หน่วย 172,256 ล้านบาท และจะมีการออกใบอนุญาตก่อสร้างจำนวน 310,976 หน่วย แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,031 หน่วย เป็นอาคารชุดพักอาศัย 46,945 หน่วย ขณะที่อุปสงค์ที่อยู่อาศัยปี 2565 คาดว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยประมาณ 373,253 หน่วย มูลค่า 997,471 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.59% และ 5.61% แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 279,447 หน่วย โอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดพักอาศัยจำนวน 93,806 หน่วย
“ความเคลื่อนไหวด้านอุปทานมีการขยายตัวต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2565 โดยมีการเปิดตัวโครงการใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในขณะที่การขอออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญในช่วงไตรมาส 3 โดยมีจำนวนสูงสุดในรอบ 10 ไตรมาส ขณะที่การขอออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารโดยภาพรวมยังคงทรงตัว ด้านอุปสงค์ การโอนกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยทั่วประเทศเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ และสินเชื่อที่อยู่อาศัย มาตั้งแต่ไตรมาส 1 แล้ว” ดร.วิชัย กล่าว
ดร.วิชัย ยังให้ข้อมูลต่อไปถึงแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2566 อีกว่า ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน ทั้งภาวะหนี้ครัวเรือนยังคงอยู่ในระดับที่สูงถึงประมาณ 90% ของ GDP ซึ่งน่าจะส่งผลให้สถาบันการเงินพิจารณาให้สินเชื่อตามเกณฑ์ที่เข้มงวด และกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางจะเข้าถึงสินเชื่อได้ยาก ขณะที่ทิศทางดอกเบี้ยที่ยังเป็นขาขึ้น ซึ่งต้องติดตามดูการปรับขึ้นดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐ (เฟด) และธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) และที่ราคาที่อยู่อาศัยอาจมีการปรับตัวขึ้น ขณะที่รายได้ของประชาชนยังไม่ปรับตัวดีขึ้นนัก ซึ่งจะทำให้ความสามารถในการขอสินเชื่อลดลงเช่นกัน นอกจากนั้น การยกเลิกการผ่อนปรนมาตรการควบคุม LTV ของ ธปท. ก็อาจจะกระทบต่อยอดขายและการโอนกรรมสิทธิ์ได้
โดย REIC คาดการณ์ว่า ในปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) จะได้รับแรงกดดันจากการไม่ต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV ที่จะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 เป็นต้นไป โดยดัชนีรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ (หมวดที่อยู่อาศัย) ปี 2566 มีโอกาสที่จะปรับตัวลดลงเหลือ 89.5 จุด ลดลง -1.1% จากปี 2565 โดยจะปรับตัวอยู่ในกรอบต่ำสุดที่ 80.6 จุด หรือ ลดลง -11.0% (กรณี Worst Case) และมีกรอบสูงสุดที่ 98.5 จุด หรือ ขยายตัว 8.8% (กรณี Best Case)
ทั้งนี้ การไม่ต่ออายุการผ่อนคลาย LTV อาจส่งผลให้ผู้ประกอบการชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยคาดว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปี 2566 คาดว่าจะมีโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 98,581 หน่วย มูลค่า 513,982 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเพียง 1.8% และ 1.1% ตามลำดับ จากปี 2565 ประกอบด้วยโครงการแนวราบประมาณ 58,312 หน่วย มูลค่า 367,363 ล้านบาท และโครงการอาคารชุดประมาณ 40,270 หน่วย มูลค่า 146,619 ล้านบาท ในขณะที่การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจะมีประมาณ 79,909 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 จากปีก่อน มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างประมาณ 294,019 หน่วย ลดลง -5.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 และคาดว่าจะมีที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนประมาณ 91,615 หน่วย ลดลง -0.1% เมื่อเทียบกับปี 2565
ด้านอุปสงค์ REIC คาดการณ์ว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 ประมาณ 320,227 หน่วย มูลค่า 953,404 ล้านบาท ลดลง -14.2% และ -4.4% ตามลำดับ และคาดว่าจะมีจำนวนสินเชื่อปล่อยใหม่ประมาณ 614,764 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -4.0 เมื่อเทียบกับปี 2565
“สถานการณ์ตลาดปี 2566 ภายใต้การควบคุมความเสี่ยงระบบการเงินด้วยมาตรการ LTV ซึ่งเป็นการส่งสัญญาณลดความร้อนแรงของการขยายการลงทุนในตลาดบ้านใหม่ลง และกระทบต่อตลาดบ้านมือสองอีกด้วย ประกอบกับทิศทางดอกเบี้ยขาขึ้น กำลังซื้อที่ทยอยฟื้นตัว จึงมีความเป็นไปได้สูงว่าปี 2566 ตลาดในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท จะเป็นที่ต้องการมากขึ้น” ดร.วิชัย กล่าว