REIC เผยมาตรการ “Quick Big Win” บวกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ส่งผลบวก คาดไตรมาส 4 ปี 68 ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศปรับเพิ่มขึ้น 13.1% จากไตรมาสก่อนหน้า สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่าเพิ่มขึ้น 9.5% สะท้อนความเชื่อมั่นของประชาชนและสถาบันการเงินที่มีต่อภาพรวมตลาดและเศรษฐกิจ เชื่อส่งผลดีต่อเนื่องยาวถึงปี 69
นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์(REIC) เปิดเผยว่า สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมของไตรมาส 3 ปี 2568 มีสัญญาณการฟื้นตัวต่อเนื่องจากไตรมาสที่ผ่านมา โดยอุปสงค์ขยายตัวเพิ่มขึ้นในไตรมาส 3 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 (QoQ) ปัจจัยบวกจากมาตรการของรัฐบาล ได้แก่ การลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท การผ่อนเกณฑ์ LTV และอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ มีผลให้เกิดความเชื่อมั่นเพิ่มขึ้นในกลุ่มผู้บริโภค ประกอบกับผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับลดราคาให้ยืดหยุ่นตามความสามารถของผู้ซื้อที่มีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ทั้งหมดนี้มีผลโดยตรงต่อการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและอัตราการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้น โดยการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภททั่วประเทศไตรมาส 3 มีจำนวน 84,397 หน่วยเพิ่มขึ้น 9.1% คิดเป็นมูลค่า 226,166 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% และเป็นการเพิ่มขึ้นในทุกระดับราคา โดยเฉพาะบ้านสร้างใหม่ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นถึง 37% ขณะที่บ้านมือสองระดับราคา 5.01 – 7.50 ล้านบาท มีอัตราการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 14.1% จากไตรมาสก่อน
สำหรับ 10 จังหวัดแรกที่มีมูลค่าการโอนสูงสุดในไตรมาส 3 ปี 2568 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง นครราชสีมา และขอนแก่น โดยจังหวัดที่มีการขยายตัวของการโอนเพิ่มขึ้นจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อน (YoY) ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าในไตรมาส 3 มี 3 จังหวัด ได้แก่ ภูเก็ต ระยองและนครราชสีมา ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพด้านการท่องเที่ยวและการลงทุนในภาคอุตสาหกรรม ขณะที่ 9 เดือนแรกของปี 2568 มีเพียงจังหวัดภูเก็ต ระยอง และนครราชสีมา ที่มีการขยายตัวของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)
ด้านการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ไตรมาส 3 ปี 2568 มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนโดยมีจำนวน 3,844 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% มูลค่า 15,378 ล้านบาท ลดลง -17.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) โดยชาวต่างชาติที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ “ห้องชุด” มากที่สุด 3 อันดับแรกในไตรมาส 3 ปี 2568 ได้แก่ จีน ไต้หวัน และพม่า ซึ่งจีนยังคงมีแนวโน้มลดลงโดยมีการโอนห้องชุดในไตรมาสนี้จำนวน 1,335 หน่วย มีมูลค่า4,573 ล้านบาท จำนวนหน่วยลดลง -11.8% มูลค่าลดลง -34.6% ไต้หวันจำนวน 376 หน่วย มูลค่า 1,844 ล้านบาทจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 31.5% มูลค่าเพิ่มขึ้น 17.1% พม่าโอนห้องชุดในไตรมาสนี้จำนวน 517 หน่วย เพิ่มขึ้น 25.5% แต่มูลค่า 1,550 ล้านบาท ลดลง -30.3% โดยภาพรวมหลายประเทศมีแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดเพิ่มขึ้นตามทิศทางการเพิ่มขึ้นของจำนวนนักท่องเที่ยว
อย่างไรก็ตาม อุปสงค์สะสมในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2568 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ยังหดตัวทั้งด้านจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทมีจำนวน 227,106 หน่วย ลดลง -9.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 250,386 หน่วย มีมูลค่า 617,768 ล้านบาท ลดลง -12.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีมูลค่า 705,085 ล้านบาท สะท้อนกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่
ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 มีมูลค่า 146,834 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2568 (QoQ) ที่มีมูลค่า 134,115 ล้านบาท จากอานิสงค์บวกของ 2 มาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แต่โดยภาพรวม 9 เดือนแรกของปี 2568 มีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มูลค่า 390,317 ล้านบาท ลดลง -6.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีมูลค่า 417,944 ล้านบาท โดยในส่วนของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ณ วันที่ 24 พฤศจิกายน 2568 มีการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มูลค่า 205,000 ล้านบาท และคาดว่าในปี 2568 จะสามารถปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ได้ตามเป้าหมาย 240,000 ล้านบาท
นายกมลภพ กล่าวอีกว่า แม้การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสะสมในช่วงที่ผ่านมายังหดตัว แต่จากการจัดทำมาตรการ “Quick Big Win” ของภาครัฐ อาทิ มาตรการกระตุ้นกำลังซื้อภายในประเทศ ผ่านโครงการคนละครึ่ง พลัส มาตรการกระตุ้นท่องเที่ยวภายในประเทศ ผ่านมาตรการภาษีสำหรับบุคคลธรรมดาเพื่อสนับสนุนการท่องเที่ยว การเร่งรัดเบิกจ่ายภาครัฐและโครงการพลังงานสะอาด มาตรการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือนผ่านการจัดตั้งบริษัทบริหารสินทรัพย์ (AMC) และการปรับโครงสร้างหนี้เสียภาคครัวเรือน รวมถึงมาตรการสนับสนุนผู้ประกอบการ SMEs คาดการณ์เป็นปัจจัยบวกต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ และเศรษฐกิจโดยรวม ทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศไตรมาส 4 ปี 2568 ฟื้นตัวขึ้น โดยจะมียอดการโอนจำนวน 95,484 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.1% จากไตรมาส 3 (QoQ) ที่มีจำนวน 84,397 หน่วย และมีมูลค่าจำนวน 255,632 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 13.0% จากไตรมาส 3 (QoQ) ที่มีจำนวน 226,166 ล้านบาท ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ ไตรมาส 4 ปี 2568 คาดการณ์มีมูลค่าประมาณ 160,775 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% จากไตรมาส 3 (QoQ) ที่มีมูลค่า 146,834 ล้านบาท
อย่างไรก็ตาม ทั้งปี 2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศยังคงติดลบ แต่เป็นการติดลบที่ลดลงกว่าที่เคยคาดการณ์ โดยจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 322,500 หน่วย ลดลง -7.3% เมื่อเทียบกับปี 2567 และมีมูลค่าการโอนประมาณ 873,400 ล้านบาท ลดลง -10.9% เมื่อเทียบกับปี 2567 และคาดว่าปี 2569 สถานการณ์จะปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องโดยจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 320,200 หน่วย ลดลงเพียง -0.7% เมื่อเทียบกับปี 2568 และมีมูลค่าการโอนประมาณ 866,200 ล้านบาท ลดลง -0.8% เมื่อเทียบกับปี 2568 ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ทั่วประเทศในปี 2568 จะมีมูลค่าประมาณ 551,092 ล้านบาท ลดลง -5.8% เมื่อเทียบกับปี 2567 ที่มีมูลค่า 584,843 ล้านบาท และคาดการณ์ว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ ทั่วประเทศในปี 2569 จะมีมูลค่าประมาณ 547,533 ล้านบาท ลดลง -0.6% เมื่อเทียบกับปี 2568 ที่มีมูลค่า 551,092 ล้านบาท
ทั้งนี้ สำหรับในปี 2569 นายกมลภพ แสดงความคิดเห็นว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ มีปัจจัยบวกจาก 2 มาตรการสนับสนุนกำลังซื้อไปถึงกลางปี 2569 (30 มี.ย.69) ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง และมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ประกอบกับนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลจะยังมีอย่างต่อเนื่องจากปี 2569 โดยเฉพาะการแก้ปัญหาทางการค้ากับสหรัฐที่เริ่มคลี่คลาย และการกระตุ้นการใช้จ่ายของภาคประชาชน และการยุบสภาและเลือกตั้งใหม่ต้นปี 2569 คาดว่าจะสร้างความเชื่อมั่นให้กับนักลงทุนและภาคธุรกิจ ขณะที่การฟื้นตัวของภาคการท่องเที่ยวและนักท่องเที่ยวต่างชาติมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากปี 2568 โดยเฉพาะนักท่องเทียวจีน ซึ่งช่วยเพิ่มโอกาสในการขายห้องชุดของไทย โดยอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับ Health & Wellness มีแนวโน้มเติบโตอย่างรวดเร็ว ตอบรับสังคมผู้สูงอายุ โดยเน้นการดูแลสุขภาพเชิงป้องกันและท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ รวมทั้งนโยบายการแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือนของกลุ่มผู้มีหนี้ไม่เกิน 100,000 บาท ที่จะช่วยทำให้ภาระหนี้ของประชาชนผ่อนคลายลง
อย่างไรก็ตาม คาดว่าเศรษฐกิจในปี 2569 จะเติบโตต่ำกว่าปี 2568 โดยสภาพัฒน์ คาดแนวโน้มเศรษฐกิจปี 2569 จะขยายตัว +1.7% (ระหว่าง 1.2 – 2.2%) ลดลงจากปี 2568 ซึ่งคาดว่าขยายตัว +2.0% รวมทั้งความเสี่ยงทางการค้าโลก-ภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ และมาตรการกีดกันทางการค้า ซึ่งจะส่งผลกระทบการส่งออกไทยโดยตรง โดยเฉพาะ และการที่เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ความขัดแย้งภูมิรัฐศาสตร์ ซึ่งเศรษฐกิจหลัก (สหรัฐฯ จีน EU) มีความเสี่ยงชะลอเกินคาด บวกกับความดึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ ท่าให้การค้า การท่องเที่ยว และการลงทุนโลกไม่แน่นอน เหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยลบจต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569