เศรษฐกิจไทยยังคงฟื้นตัวอย่างต่อเนื่อง โดยขยายตัว 3.1% ในไตรมาส 1 ปี 2568 หลังจากเติบโต 3.3% ในไตรมาสก่อนหน้า ปัจจัยสนับสนุมาจากการปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญของดุลการค้า ก่อนการปรับขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐอเมริกา และการฟื้นตัวของการลงทุนภาครัฐ
แรงขับเคลื่อนหลักคือการขยายตัวต่อเนื่องและเร่งตัวของการส่งออกสินค้า ซึ่งมีมูลค่า 80.44 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งถือว่าสูงที่สุดในรอบ 13 ไตรมาส โดยอุตสาหกรรมการผลิตเทคโนโลยีขั้นสูงเป็นตัวผลักดันสำคัญ ได้แก่ คอมพิวเตอร์และส่วนประกอบ เพิ่มขึ้นถึง 130.8% เครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่มขึ้น 50.4% และอุปกรณ์โทรคมนาคมเพิ่มขึ้น 24.6% ขณะที่อุตสาหกรรมยานยนต์ก็มีส่วนสนับสนุนเช่นกัน โดยการส่งออกรถยนต์และชิ้นส่วนเพิ่มขึ้น 24.7% นอกจากนี้ การลงทุนภาครัฐยังเพิ่มขึ้นถึง 26.3% ซึ่งนับเป็นการขยายตัวที่แข็งแกร่งติดต่อกันเป็นไตรมาสที่สาม ส่วนใหญ่เกิดจากการเบิกจ่ายงบลงทุนที่มากขึ้นจากภาครัฐบาลกลาง
อย่างไรก็ตาม การลงทุนภาคเอกชนยังคงซบเซา โดยหดตัวลง 0.9% สะท้อนถึงความระมัดระวังของภาคธุรกิจต่อความไม่แน่นอนของนโยบายการค้าโลก ขณะที่การบริโภคภาคเอกชนก็ชะลอตัวลงเช่นกัน โดยเติบโตเพียง 2.6% จาก 3.4% ในไตรมาสก่อนหน้า การใช้จ่ายโดยรวมชะลอตัว โดยเฉพาะการซื้อสินค้าคงทน เช่น รถยนต์ แม้ว่าการส่งออกและการใช้จ่ายของภาครัฐยังคงช่วยพยุงการเติบโตโดยรวม แต่เศรษฐกิจภายในประเทศยังคงเผชิญกับความท้าทายเชิงโครงสร้างระยะยาวที่เป็นอุปสรรคต่อการฟื้นตัวที่แข็งแกร่งยิ่งขึ้น
ในเดือนมิถุนายน 2568 ดัชนีผลผลิตอุตสาหกรรม (MPI) ของไทยอยู่ที่ 97.18 ขยายตัว 0.58% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า สะท้อนถึงการฟื้นตัวอย่างชัดเจนหลังจากหลายเดือนที่ผลงานอยู่ต่ำกว่าระดับ 97 อุตสาหกรรมหลัก เช่น ยานยนต์ โดยเฉพาะรถยนต์ไฮบริดและไฟฟ้า ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญของการส่งออก นอกจากนี้ ผลผลิตทางการเกษตรก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน จากทั้งสภาพแวดล้อมที่เอื้ออำนวยและอุปสงค์ระหว่างประเทศที่แข็งแกร่ง โดยเฉพาะในน้ำมันปาล์มและน้ำตาล พัฒนาการเหล่านี้สะท้อนถึงการปรับตัวดีขึ้นของกิจกรรมทางอุตสาหกรรมและความเชื่อมั่นที่เพิ่มขึ้นต่อการฟื้นตัวของการผลิตในประเทศไทย
ตามข้อมูลจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (BOI) กิจกรรมการส่งเสริมการลงทุนยังคงแข็งแกร่งในไตรมาส 1 ปี 2568 จำนวนโครงการที่ได้รับอนุมัติเพิ่มขึ้นเป็น 530 โครงการ จาก 472 โครงการในช่วงเดียวกันของปี 2567 สะท้อนถึงความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่ต่อเนื่อง มูลค่าการลงทุนรวมอยู่ที่ประมาณ 368,510 ล้านบาท เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจาก 198,346 ล้านบาทในไตรมาส 1 ปี 2567 การเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจนของโครงการมูลค่าสูงในภาคดิจิทัล ซึ่งพุ่งขึ้นกว่า 900% เมื่อเทียบปีต่อปี สู่ระดับ 205,985 ล้านบาท รองลงมาคืออุตสาหกรรมไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์ที่ 79,334 ล้านบาท และอุตสาหกรรมยานยนต์และชิ้นส่วนที่ 23,205 ล้านบาท ถือเป็นปัจจัยขับเคลื่อนสำคัญ แนวโน้มนี้ตอกย้ำการปรับยุทธศาสตร์ของประเทศไทยสู่การพัฒนาอุตสาหกรรมมูลค่าสูง และยืนยันบทบาทที่เพิ่มขึ้นของไทยในฐานะศูนย์กลางระดับภูมิภาคด้านเทคโนโลยี อิเล็กทรอนิกส์ และการผลิตขั้นสูง
การดำเนินงานของโรงงานในประเทศไทยหดตัวลงเล็กน้อยในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จำนวนโรงงานใหม่ที่เปิดดำเนินการลดลง 33% จาก 1,009 โรงงานในครึ่งแรกของปี 2567 เหลือ 674 โรงงานในครึ่งแรกของปี 2568 ขณะที่จำนวนโรงงานที่ปิดตัวลงลดลงอย่างมีนัยสำคัญถึง 46% เหลือ 358 โรงงาน ในอีกด้านหนึ่ง จำนวนโรงงานที่ขยายการดำเนินงานหดตัวแรงขึ้น โดยลดลง 55% จาก 230 โรงงานเหลือเพียง 104 โรงงาน
หากดูเผินๆ การเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วของยอดขายที่ดินอุตสาหกรรมและการอนุมัติการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ดูเหมือนจะขัดแย้งกับการลดลงของจำนวนใบอนุญาตโรงงานใหม่ แต่คำอธิบายอยู่ในสองแนวโน้มที่เกิดขึ้นควบคู่กัน
>ประการแรก คือ การรวมกิจการในภาคการผลิต โดยมีการพัฒนาโครงการที่มีขนาดใหญ่ขึ้นแต่จำนวนน้อยลง โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมที่ใช้เงินลงทุนสูง เช่น รถยนต์ไฟฟ้า อิเล็กทรอนิกส์ขั้นสูง และการผลิตแบตเตอรี่ โครงการเหล่านี้ต้องการที่ดินและมูลค่าการลงทุนต่อโรงงานมากขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้จำนวนใบอนุญาตไม่สามารถสะท้อนภาพรวมของกิจกรรมจริงได้อย่างครบถ้วน
>ประการที่สอง คือ ความต้องการที่ดินเพิ่มขึ้นจากผู้ประกอบการที่ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตโรงงาน เช่น ศูนย์ดาต้าเซ็นเตอร์ ศูนย์กระจายสินค้า และโครงการพลังงานหมุนเวียน การลงทุนเหล่านี้ช่วยเพิ่มการดูดซับที่ดินและสถิติ FDI แต่จะไม่ปรากฏในข้อมูลใบอนุญาตโรงงานของกรมโรงงานอุตสาหกรรม
เมื่อพิจารณารวมกันแล้ว แนวโน้มเหล่านี้สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของไทยกำลังเปลี่ยนแปลงจากรูปแบบดั้งเดิมที่มีโรงงานขนาดเล็กถึงกลางจำนวนมาก ไปสู่การผสมผสานของโรงงานขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าสูง และการใช้ประโยชน์ในเชิงอุตสาหกรรมที่ไม่จำเป็นต้องเป็นโรงงาน แนวโน้มนี้อธิบายถึงความแตกต่างระหว่างยอดขายที่ดิน การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ และจำนวนใบอนุญาตโรงงาน พร้อมทั้งสะท้อนถึงการเปลี่ยนผ่านของประเทศไทยสู่การพัฒนาอุตสาหกรรมที่ซับซ้อนและใช้เงินลงทุนเข้มข้นมากยิ่งขึ้น
>>>ที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมบริการ (Serviced Industrial Land Plots: SILP)
>อุปทาน (Supply)
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ปริมาณที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมบริการ (SILP) ที่มีเสนอขายหรือให้เช่าเพิ่มขึ้น 1.5% เป็น 184,028 ไร่ แม้ว่าส่วนขยายในนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่เดิมจะเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันการเพิ่มขึ้น แต่ยังมีการเปิดตัวใหม่ที่สำคัญในช่วงเวลาดังกล่าวคือ นิคมอุตสาหกรรมดับบลิวเอชเอ อีสเทิร์นซีบอร์ด 3.1 (WHA ESIE 3.1) ซึ่งเริ่มเปิดขายตั้งแต่ต้นปี 2568
>การกระจายตัวของอุปทาน (Supply Distribution)
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมบริการ (SILP) ในประเทศไทยยังคงกระจุกตัวอยู่มากในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยคิดเป็นสัดส่วน 63.4% ของ SILP ทั้งหมด มีจำนวน 116,603 ไร่ที่พร้อมขายหรือให้เช่า ภูมิภาคนี้มีการเพิ่มขึ้น 2.0% จากครึ่งปีก่อนหน้า อันเป็นผลจากการเพิ่มอุปทานใหม่ เช่น นิคมอุตสาหกรรม WHA ESIE 3.1 และการขยายตัวในนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่เดิม จังหวัดในพื้นที่ EEC ได้แก่ ระยอง (38.5%) ชลบุรี (19.3%) และฉะเชิงเทรา (5.6%) มีบทบาทสำคัญในการสนับสนุนการเติบโตดังกล่าว ยืนยันสถานะของ EEC ในฐานะฐานการผลิตสำคัญ โดยเฉพาะในอุตสาหกรรมอิเล็กทรอนิกส์ ยานยนต์ และปิโตรเคมี
แม้จะไม่มีอุปทานใหม่เพิ่มเติมในครึ่งปีแรกของปี 2568 แต่ภูมิภาคภาคกลางยังคงครองสัดส่วนใหญ่เป็นอันดับสองที่ 15.5% ขณะเดียวกัน พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR) มีอัตราการเติบโตสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทุกภูมิภาค โดยขยายตัว 3.2% ครึ่งปีต่อครึ่งปี สู่ระดับ 12,526 ไร่ การเพิ่มขึ้นดังกล่าวเกิดจากความสนใจของนักลงทุนที่มากขึ้น และการเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนาในพื้นที่ เช่น จังหวัดสมุทรปราการ
ในภูมิภาคเหนือ อีสาน ใต้ และตะวันตก อุปทานยังคงไม่เปลี่ยนแปลงจากช่วงก่อนหน้า แม้ว่าพื้นที่เหล่านี้จะมีสัดส่วนเพียงเล็กน้อยเมื่อเทียบกับ SILP ของประเทศ แต่ก็ยังคงมีบทบาทสนับสนุนอุตสาหกรรมในท้องถิ่น และทำหน้าที่เสริมพื้นที่อุตสาหกรรมหลักของประเทศ
>อุปสงค์ (Demand)
แม้เศรษฐกิจในปัจจุบันยังคงเผชิญกับความไม่แน่นอนและความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ แต่อุปสงค์สำหรับ SILP ยังคงแข็งแกร่ง โดยมีการขายหรือเช่าที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมบริการ (SILP) รวม 4,684 ไร่ในครึ่งปีแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้น 34% จากครึ่งปีก่อนหน้า ตามที่คาดการณ์ไว้ EEC ยังคงเป็นซับมาร์เก็ตที่มีความเคลื่อนไหวสูงที่สุด โดยมีการขายหรือเช่ารวม 3,982 ไร่ คิดเป็น 85% ของทั้งหมด อีกพื้นที่ที่มีความเคลื่อนไหวคือ BMR ภาคกลาง และภาคตะวันออกนอกเขต EEC รวมกันมีการขายหรือเช่า 702 ไร่
อัตราการขายสะสมของตลาดปรับตัวดีขึ้น 1.2% ครึ่งปีต่อครึ่งปี สู่ระดับ 90% เนื่องจากการทำธุรกรรมขายหรือเช่าแซงหน้าการเพิ่มขึ้นของอุปทานใหม่ในหลายภูมิภาค โดย EEC ภาคตะวันออกนอก EEC และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ มีการเติบโตของอัตราการครอบครอง สะท้อนว่านักลงทุนเริ่มให้ความสนใจมากขึ้นในพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมที่มีการพัฒนาแล้ว ในขณะที่อัตราการครอบครองในภูมิภาคอื่น ๆ ยังคงทรงตัว อย่างไรก็ตาม พื้นที่ BMR มีการปรับตัวลดลงเล็กน้อย 1.7% สู่ระดับ 92.4% ส่วนภูมิภาคภาคกลางยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอัตราการครอบครองสูงที่สุด โดยเพิ่มขึ้นเป็น 93.3%
>ราคาขายเสนอ (Asking Prices)
ราคาเสนอขายเฉลี่ยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 เพิ่มขึ้น 4.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า มาอยู่ที่ 6.64 ล้านบาทต่อไร่ โดยพื้นที่ที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุดต่อปี ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) และเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ที่ 4.7% และภาคตะวันออกนอก EEC ที่ 4.5%
เนื่องจากมีอุปสงค์สูงและอุปทานจำกัด ราคาเสนอขายเฉลี่ยในพื้นที่ BMR จึงพุ่งขึ้นสู่ระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 11.6 ล้านบาทต่อไร่ ขณะเดียวกัน ความต้องการพื้นที่เพื่อการผลิตที่แข็งแกร่งในภูมิภาค EEC ก็ได้ผลักดันราคาเพิ่มขึ้นเป็น 7.2 ล้านบาทต่อไร่ แม้ว่าภาคกลางจะเป็นศูนย์กลางอุตสาหกรรมดั้งเดิม แต่ก็มีการเพิ่มขึ้นของราคาเพียงเล็กน้อยที่ 1.7% สู่ระดับ 6.5 ล้านบาทต่อไร่ ขณะที่ราคาที่ดินในภาคเหนือ ภาคใต้ และภาคตะวันตกยังคงไม่เปลี่ยนแปลง
ช่วงราคาขายเสนอใน EEC ถือว่ากว้างที่สุดในตลาด โดยมีความแตกต่างตั้งแต่ 3.6 ล้านบาทต่อไร่ ไปจนถึงระดับสูงสุดของตลาดที่ 12.0 ล้านบาทต่อไร่ การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินส่วนใหญ่เกิดจากอุปทานที่จำกัดในพื้นที่อุตสาหกรรมที่มีความต้องการสูง ส่งผลให้เกิดราคาสูงสุดในพื้นที่เหล่านี้
>>>โรงงานสำเร็จรูป (Ready–Built Factories: RBF)
>อุปทาน (Supply)
ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดโรงงานสำเร็จรูป (RBF) ไม่มีการเพิ่มขึ้นของอุปทาน ทำให้ปริมาณรวมยังคงเท่าเดิมจากระดับก่อนหน้า การลดลงของสต็อกโรงงานสำเร็จรูปใหม่สะท้อนว่าผู้พัฒนาโครงการจำนวนมากใช้แนวทางที่ระมัดระวัง โดยเลือกสร้างก็ต่อเมื่อได้ผู้เช่าที่แน่นอนสำหรับโครงการที่กำลังจะมาถึงแล้ว ความต้องการยังคงมีอย่างสม่ำเสมอแม้ในภาวะที่อุปทานหยุดนิ่ง ส่งผลให้อัตราการครอบครองปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย นอกจากนี้ ผู้ผลิตจำนวนมากเริ่มหันไปเลือกซื้อที่ดินอุตสาหกรรมพร้อมบริการ (SILP) เพื่อสร้างและดำเนินการโรงงานเองมากกว่าการเช่าโรงงานสำเร็จรูป
>การกระจายตัวของอุปทาน (Supply Distribution)
เช่นเดียวกับ SILP โรงงานสำเร็จรูป (RBF) ยังคงกระจุกตัวอย่างมากในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยครองส่วนแบ่งตลาด 48% ปริมาณอุปทานรวมคงที่อยู่ที่ 1,472,340 ตารางเมตรในครึ่งปีแรกของปี 2568 พื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล (Bangkok Metropolitan Region: BMR) ยังคงเป็นตลาดใหญ่อันดับสอง โดยครองส่วนแบ่ง 25.7% ของอุปทานรวม คิดเป็น 764,695 ตารางเมตร แม้จะไม่มีการเพิ่มอุปทานใหม่ แต่ความสนใจในพื้นที่นี้—โดยเฉพาะจังหวัดสมุทรปราการ—ยังคงมีอยู่ต่อเนื่อง เนื่องจากผู้ผลิตบางรายมองหาพื้นที่โรงงานขนาดเล็กมากขึ้น
>อุปสงค์ (Demand)
กิจกรรมการเช่าโรงงานสำเร็จรูปยังคงขยายตัวในครึ่งปีแรกของปี 2568 โดยมีพื้นที่เช่ารวมเพิ่มขึ้นเป็น 3,157,165 ตารางเมตร ซึ่งสะท้อนถึงการดูดซับสุทธิ (net absorption) ในเชิงบวกที่ 113,193.6 ตารางเมตรในช่วงครึ่งปีนี้ ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากความตึงตัวที่เกิดจากผู้เช่าที่ขยายพื้นที่ และการไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่องของผู้ผลิตที่มุ่งเน้นการส่งออก
อัตราการครอบครองโดยรวมของตลาดปรับเพิ่มขึ้นเป็น 96.2% สะท้อนถึงความสนใจที่ต่อเนื่องและการหายากของพื้นที่ว่างในเขตอุตสาหกรรมหลัก โดยในเชิงภูมิภาค EEC ยังคงทำผลงานได้เหนือกว่าพื้นที่อื่น ๆ ด้วยอัตราการครอบครองเกือบเต็ม 98.73% รองลงมาคือภาคกลางที่ 94.08% และกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) ที่ 93.51% เมื่อไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในครึ่งปีแรก การเพิ่มขึ้นของอัตราการครอบครองอย่างต่อเนื่องบ่งชี้ถึงตลาดที่มีความสมดุล อย่างไรก็ตาม จำเป็นต้องจับตาอย่างใกล้ชิด เนื่องจากข้อมูลการดำเนินงานของโรงงานชี้ให้เห็นว่าการเปิดโรงงานใหม่มีแนวโน้มลดลง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อสุขภาพของภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมไทยในระยะยาว
>อัตราค่าเช่า (Rental Rates)
อัตราค่าเช่าเสนอเฉลี่ยสำหรับโรงงานสำเร็จรูปในประเทศไทยปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 200.3 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในครึ่งปีแรกของปี 2568 จากระดับ 199.5 บาทต่อตารางเมตรในปี 2567 หากพิจารณาในเชิงภูมิภาค ค่าเช่าเสนอในพื้นที่ EEC ปรับขึ้นเล็กน้อย 0.2% เป็น 212.2 บาทต่อตารางเมตร และยังคงเป็นพื้นที่ที่มีค่าเช่าสูงที่สุดเมื่อเทียบกับทุกภูมิภาค ภาคกลางก็มีการเติบโต 0.6% สู่ระดับ 192.1 บาทต่อตารางเมตร ส่วนกรุงเทพฯ และปริมณฑล (BMR) ปรับขึ้นเล็กน้อยเป็น 186.8 บาทต่อตารางเมตร โดยรวมแล้ว ค่าเช่ายังคงมีความค่อนข้างเสถียร พร้อมการเคลื่อนไหวในทิศทางขาขึ้นเล็กน้อยในทุกภูมิภาค
>>>บทวิเคราะห์และแนวโน้มตลาด (Review & Outlook)
ในครึ่งปีแรกของปี 2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของประเทศไทยสะท้อนทั้งความผันผวนของการค้าโลกและการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างที่ลึกขึ้นของเศรษฐกิจไทย การปรับขึ้นภาษีนำเข้าของสหรัฐฯ ในช่วงต้นปี 2568 ส่งผลกระทบต่อความเชื่อมั่นในเบื้องต้น โดยผู้ส่งออกเร่งการส่งมอบสินค้าก่อนที่ภาษีจะมีผลบังคับใช้ ขณะที่นักลงทุนต่างชาติบางส่วนชะลอการตัดสินใจลงทุน การปรับลดอัตราภาษีในเวลาต่อมาสร้างความผ่อนคลายบางส่วน แต่ผลกระทบต่อแผนการลงทุนระยะยาวยังคงไม่แน่นอน ในระยะนี้ ภาษีมีผลต่อการกำหนดจังหวะของการตัดสินใจและทำให้ผู้ผลิตระมัดระวังมากขึ้น แม้ว่ายังเร็วเกินไปที่จะสรุปว่าภาษีจะส่งผลต่อโครงสร้างของกระแสการลงทุนด้วยหรือไม่
พื้นฐานทางเศรษฐกิจของประเทศไทยยังคงเป็นตัวกำหนดการปรับตัวดังกล่าว ด้วยอัตราการว่างงานที่อยู่ในระดับต่ำเชิงโครงสร้างและประชากรวัยทำงานที่ค่อย ๆ ลดลง ประเทศไทยไม่ได้พึ่งพาการผลิตที่ใช้แรงงานเข้มข้นเพื่อรองรับแรงงานส่วนเกินอีกต่อไป แต่กลับมีนโยบายระดับชาติ (ที่สะท้อนผ่านกรอบสิทธิประโยชน์การลงทุนของ BOI ที่พัฒนาอย่างต่อเนื่อง) ซึ่งให้ความสำคัญกับภาคการผลิตที่มีมูลค่าสูงและใช้เงินทุนเข้มข้น เช่น เทคโนโลยีดิจิทัล อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์สมัยใหม่ อุตสาหกรรมเหล่านี้สอดคล้องกับข้อได้เปรียบเชิงเปรียบเทียบของประเทศไทย รวมถึงห่วงโซ่อุปทานที่แข็งแกร่ง โครงสร้างพื้นฐานที่มีศักยภาพ และแรงงานทักษะในคลัสเตอร์เฉพาะทาง
แม้เผชิญแรงกดดันจากภายนอก การส่งออกยังคงเป็นแรงพยุงเศรษฐกิจในช่วงต้นปี 2568 โดยการส่งออกในไตรมาส 1 เพิ่มขึ้น 15% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า คิดเป็นมูลค่า 80.4 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งเป็นผลงานรายไตรมาสที่แข็งแกร่งที่สุดในรอบกว่า 3 ปี การขยายตัวดังกล่าวได้รับแรงหนุนจากการเร่งส่งออกก่อนภาษีใหม่มีผลบังคับใช้และความต้องการที่แข็งแกร่งในกลุ่มสินค้าที่เกี่ยวข้องกับเทคโนโลยี โดยเฉพาะคอมพิวเตอร์ อิเล็กทรอนิกส์ และชิ้นส่วนยานยนต์ ความยืดหยุ่นของการส่งออกในช่วงนี้เน้นย้ำถึงความสำคัญของภาคอุตสาหกรรมมูลค่าสูงในการค้ำจุนดุลการค้าไทย และเป็นฐานข้อมูลสำคัญในการตีความทิศทางของอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม
อีกหนึ่งปัจจัยคือ ความชัดเจนด้านกฎเกณฑ์แหล่งกำเนิดสินค้าและสัดส่วนวัตถุดิบในประเทศ ซึ่งเป็นข้อได้เปรียบของไทยเมื่อเทียบกับประเทศในภูมิภาค ปัจจุบัน ประเทศไทยกำหนดสัดส่วนวัตถุดิบในประเทศขั้นต่ำที่ 40% สำหรับหลายอุตสาหกรรมภายใต้กรอบ BOI และข้อตกลงการค้า ทำให้นักลงทุนมั่นใจในมาตรฐานการปฏิบัติที่ชัดเจน ขณะที่สหรัฐฯ ยังไม่ได้ยืนยันกรอบของตนเอง แต่มีสัญญาณว่าอาจใช้เกณฑ์ 40% เช่นเดียวกัน เพื่อแยกความแตกต่างระหว่างการผลิตจริงกับการถ่ายโอนสินค้า หากนโยบายนี้เกิดขึ้นจริง กรอบที่ชัดเจนของไทยจะกลายเป็นข้อได้เปรียบเหนือประเทศเพื่อนบ้านที่มีการบังคับใช้อ่อนแอกว่า หรือขาดความโปร่งใส อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดที่เข้มงวดขึ้นอาจทำให้นักลงทุนที่พึ่งพาการแปรรูปเพียงเล็กน้อย โดยเฉพาะในธุรกิจที่มีอัตรากำไรต่ำ ลดความสนใจ ส่งผลให้กระแสการลงทุนมีลักษณะคัดสรรมากขึ้น แต่มุ่งเน้นคุณภาพสูงกว่า
ตัวชี้วัดตลาดในครึ่งปีแรก 2568 สะท้อนพลวัตเหล่านี้ การโอนที่ดินอุตสาหกรรมลดลง 42% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่การดำเนินการโรงงานใหม่และการขยายโรงงานหดตัวลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2567 ในอีกด้านหนึ่ง การอนุมัติการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เพิ่มขึ้น 86% เมื่อเทียบปีต่อปีในไตรมาส 1/2568 โดยเฉพาะในโครงการด้านดิจิทัลและอิเล็กทรอนิกส์ โรงงานสำเร็จรูป (Ready-Built Factory) มีอัตราการเช่าใช้สูงถึง 96.2% ทั่วประเทศ โดยเฉพาะ EEC ที่เกือบเต็มกำลังการผลิต สะท้อนความต้องการที่ต่อเนื่องสำหรับพื้นที่พร้อมใช้งานทันที แม้ยังมีความไม่แน่นอนในวงกว้าง
มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ Partner – Head of Industry Strategy & Solutions, Knight Frank Thailand แสดงความคิดเห็นว่า “แม้จำนวนการจดทะเบียนโรงงานใหม่จะลดลง แต่ไม่ได้หมายความว่าตลาดอ่อนแอ ตรงกันข้าม กลับสะท้อนถึงการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างของฐานการผลิตในไทยไปสู่ภาคการผลิตที่ใช้เงินลงทุนสูงและมีมูลค่าเพิ่ม เช่น อิเล็กทรอนิกส์และยานยนต์สมัยใหม่ นักลงทุนไม่ได้มุ่งเน้นแค่การสร้างโรงงานขนาดเล็กอีกต่อไป แต่กำลังพัฒนาโครงการที่ใหญ่และซับซ้อนขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับจุดแข็งระยะยาวของประเทศ“
มองไปข้างหน้า ความเปลี่ยนแปลงด้านนโยบายการค้าโลกจะยังคงเป็นตัวแปรสำคัญต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุน การเติบโตของการส่งออกช่วยพยุงเศรษฐกิจในครึ่งปีแรก 2568 แต่ส่วนหนึ่งเป็นผลจากการเร่งส่งออกก่อนภาษีใหม่ ซึ่งอาจกดดันแรงส่งในครึ่งปีหลัง ในระยะสั้น การขายที่ดินอุตสาหกรรมอาจยังชะลอตัว เนื่องจากผู้ผลิตประเมินความเสี่ยงด้านภาษีและทบทวนกลยุทธ์ห่วงโซ่อุปทาน อย่างไรก็ตาม โครงสร้างพื้นฐานที่มีศักยภาพ ทิศทางนโยบาย และการเน้นอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าสูง ชี้ว่าประเทศไทยยังคงมีความพร้อมที่จะดึงดูดการลงทุนคุณภาพในระยะยาว โดยสมดุลของกิจกรรมมีแนวโน้มจะเปลี่ยนไปสู่โครงการที่ใช้เงินทุนเข้มข้นและพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่น แม้จำนวนการเปิดโรงงานใหม่โดยรวมจะลดลงจากรอบเศรษฐกิจก่อนหน้า