ผู้ประกอบการลดการพัฒนาแบบเก็งกำไร เน้นโครงการที่มีผู้เช่ารองรับล่วงหน้า สะท้อนตลาดเข้าสู่ช่วงเติบโตอย่างมีวินัยมากขึ้น
ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อโลจิสติกส์ของไทยกำลังก้าวเข้าสู่ช่วงของการพัฒนาอย่างมีวินัยมากขึ้น โดยผู้พัฒนาโครงการเริ่มให้ความสำคัญกับคลังสินค้าที่มีผู้เช่ารองรับล่วงหน้า (Pre-Leased) มากกว่าการพัฒนาแบบเก็งกำไร (Speculative Development) เพื่อลดความเสี่ยงด้านอุปทาน ท่ามกลางสภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอน
แม้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้ายังคงปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องในช่วงครึ่งหลังปี 2568 แต่อุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดในระดับที่ค่อนข้างจำกัด โดยผู้พัฒนาโครงการหลายรายเลือกทยอยพัฒนาโครงการตามดีมานด์ที่เกิดขึ้นจริงมากขึ้น ขณะเดียวกัน โครงการใหม่จำนวนมากเริ่มมีการทำสัญญาเช่าล่วงหน้าก่อนก่อสร้างแล้วเสร็จ สะท้อนถึงความต้องการใช้พื้นที่ที่ยังคงแข็งแกร่งในตลาด
ในช่วงครึ่งหลังปี 2568 อุปทานคลังสินค้ารวมของประเทศเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 6.62 ล้านตารางเมตร เพิ่มขึ้น 1.9% จากช่วงครึ่งปีแรก ขณะที่พื้นที่เช่าจริง (Occupied Space) เติบโตในอัตราที่สูงกว่าที่ 5.6% ส่งผลให้อัตราการเช่าปรับเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 88.9% สะท้อนถึงการดูดซับพื้นที่ใหม่ที่ยังคงมีประสิทธิภาพ
แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของทั้งฝั่งผู้พัฒนาและผู้เช่า โดยผู้ประกอบการเริ่มให้ความสำคัญกับคุณภาพของดีมานด์มากกว่าการเร่งเพิ่มอุปทาน ขณะที่ผู้เช่ามีความต้องการเฉพาะด้านมากขึ้น ทั้งในแง่ของทำเล มาตรฐานอาคาร และความสามารถในการรองรับการดำเนินงานระยะยาว
“ช่วงที่ผ่านมา ตลาดโลจิสติกส์เติบโตค่อนข้างเร็ว แต่สิ่งที่เราเริ่มเห็นในรอบนี้คือผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับความยั่งยืนของดีมานด์มากขึ้น ไม่ใช่เพียงการแข่งขันด้านการขยายอุปทานเหมือนในอดีต ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวกต่อเสถียรภาพของตลาดในระยะยาว เพราะสะท้อนว่าทั้งผู้พัฒนาและผู้เช่ามีการวางแผนธุรกิจอย่างระมัดระวังและมีประสิทธิภาพมากขึ้น” มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน – หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าว
พื้นที่ที่ยังคงมีความต้องการเช่าสูง ได้แก่ กรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมถึงเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งยังได้รับแรงหนุนจากภาคการผลิตเพื่อการส่งออก การลงทุนด้านอุตสาหกรรม และการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนของผู้ประกอบการระดับภูมิภาค
ขณะเดียวกัน ผู้เช่ายังให้ความสำคัญกับคลังสินค้าคุณภาพสูงที่สามารถรองรับระบบอัตโนมัติ เทคโนโลยีด้านโลจิสติกส์ และการกระจายสินค้าได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ส่งผลให้คลังสินค้าในทำเลยุทธศาสตร์ยังคงมีผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง ขณะที่ทรัพย์สินรองเริ่มเผชิญการแข่งขันที่มากขึ้น
ในระยะถัดไป แนวทางการพัฒนาแบบมีผู้เช่ารองรับล่วงหน้าคาดว่าจะยังคงเป็นกลยุทธ์หลักของตลาด เนื่องจากช่วยลดความเสี่ยงด้านอุปทานส่วนเกิน และสนับสนุนการเติบโตของตลาดโลจิสติกส์ไทยให้เป็นไปอย่างยั่งยืนมากขึ้น