ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงาน สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569 พบว่า ตลาดส่งสัญญาณปรับตัวเชิงโครงสร้างเพื่อสร้างสมดุลใหม่โดยผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ส่งผลให้หน่วยเหลือขายสะสมลดลง 10.2% เหลือ 202,414 หน่วย ขณะที่ยอดขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 2.6% โดยมีแรงผลักดันหลักจาก ตลาดอาคารชุดที่มียอดขายพุ่งขึ้นถึง 19.5% มีอัตราดูดซับเฉลี่ย 2.4% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 39 เดือน สวนทางกับ ตลาดบ้านจัดสรรที่ยอดขายชะลอตัวลง 11.4% อัตราดูดซับทรงตัวที่ 1.4% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือถึง 67 เดือน
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) กล่าวว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเผชิญหน้ากับยุคแห่งการเปลี่ยนผ่าน ทั้งจากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญสู่รอบนอก และต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องเน้นการสร้างมูลค่าเพิ่ม มากกว่าแค่การแข่งขันด้านราคา นอกจากนี้ กำลังซื้อยังแยกออกเป็นสองขั้วอย่างชัดเจน โดยกลุ่มระดับบน (High-End & Luxury) เติบโตจากความต้องการทำเลย่านธุรกิจ ต้องการพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ เสริมด้วยนวัตกรรมบ้านสุขภาพ และความปลอดภัยระดับสูงสุด ขณะที่กลุ่มตลาดกลาง-ล่าง (Mass Market) เผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ดังนั้น ทิศทางการพัฒนาโครงการในระยะถัดไปจำเป็นต้องพิจารณาทำเล ระดับราคาให้สอดคล้องกับระดับรายได้ รวมถึงพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนไปสู่ Smart Home & AI และ ESG เป็นสำคัญ
>>>New CBD (พระราม 9 – รัชดา) / EBD (โซนบางนา – สุวรรณภูมิ – EEC) ทำเลดาวรุ่ง
ดร.มานะ กล่าวว่า จุดเปลี่ยนสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่โครงสร้างเชิงพื้นที่ของกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังเปลี่ยนจากการเติบโตแบบกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมือง ไปสู่รูปแบบ “Network City” หรือเมืองที่มีโครงข่ายและศูนย์กลางย่อยกระจายอยู่ในหลายพื้นที่
ทำเลยุทธศาสตร์ในอนาคตจะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง ความใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และความครบครันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย
“การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังมีจุดเปลี่ยนที่สำคัญที่สุดในเชิงพื้นที่คือ การขยายตัวของเมืองกรุงเทพฯ ไม่ได้เป็นแบบกระจุกตัวในใจกลางเมืองอีกต่อไป แต่ขยายตัวเป็นโครงข่าย (Network City) จนเกิดศูนย์กลางย่อยในหลายพื้นที่ โดยทำเลทองยุคใหม่จะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง การอยู่ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และความครบครันที่ตรงกับไลฟ์สไตล์ ทำให้เกิด 2 ทำเลยุทธศาสตร์สำคัญ คือ New CBD (พระราม 9 – รัชดา) ซึ่งราคาที่ดินยังพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมพรีเมียมได้ดี ดึงดูดทั้งนักลงทุนต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่ และ EBD หรือ Eastern Business District (โซนบางนา – สุวรรณภูมิ – EEC) ทำเลดาวรุ่งพุ่งแรงที่รองรับการเติบโตของอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจกต์ ซึ่งกลายเป็นทำเลทองที่โดดเด่นอย่างมากสำหรับโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี” ดร.มานะกล่าว
>>>คอนโดฯ หลายทำเลฟื้นตัวแรง ขณะที่บ้านจัดสรรบางโซนสต็อกสูง
นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและนวัตกรรม รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานครและ 5 จังหวัดปริมณฑลยังคงเป็นตลาดหลักของประเทศ แม้ภาพรวมอุปทานจะปรับลดลงต่อเนื่อง โดยผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ แต่ความต้องการซื้อเริ่มฟื้นตัวในบางทำเล โดยเฉพาะตลาดอาคารชุดใกล้แหล่งงานและสถานศึกษา ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรในบางพื้นที่ยังเผชิญปัญหาสต็อกสะสมและใช้เวลาระบายสินค้านาน
>>>กรุงเทพฯ : คอนโดฯ ฟื้นตัวชัด “สุขุมวิท” ทำเลเด่น
พื้นที่กรุงเทพมหานคร ภาพโดยรวมอุปทานกำลังปรับสู่สินค้าราคาต่ำลง และเห็นการฟื้นตัวในกลุ่มอาคารชุด แต่บ้านจัดสรรยังคงชะลอตัว โดยมีหน่วยเสนอขายรวม (Total Supply) รวม 88,528 หน่วย ลดลง 6.0% YoY มูลค่า 692,411 ล้านบาท ลดลง 8.2% มีโครงการเปิดขายใหม่ (New Supply) เพิ่มขึ้น 77.2% แต่มูลค่าเปิดขายใหม่ลดลง 35.2% สะท้อนการปรับราคาเฉลี่ยต่อหน่วยลดลงจาก 20.0 ล้านบาท เหลือ 7.3 ล้านบาท สำหรับหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) เพิ่มขึ้น 3.8% โดยมาจากอาคารชุด หน่วยขายได้เพิ่มขึ้น 14.7% YoY ขณะที่บ้านจัดสรรขายได้ลดลง 18.4% ส่งผลให้ภาพรวมหน่วยเหลือขายสะสม (Remaining Supply) ลดลง 6.7% เหลือจำนวนประมาณ 82,712 หน่วย อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 2.2% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 43 เดือน (อาคารชุด ใช้เวลาประมาณ 43 เดือน บ้านจัดสรรใช้เวลาประมาณ 42 เดือน)
ทำเลเด่น คืออาคารชุดโซน สุขุมวิท ซึ่ง New Sales เพิ่มขึ้นถึง 138.6% YoY อัตราดูดซับ 5.2% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือเพียงประมาณ 16 เดือน สะท้อนการฟื้นตัวของตลาดคอนโดฯ ในทำเลที่มีศักยภาพ
อีกทำเลที่น่าสนใจคือ บ้านจัดสรรโซนบึงกุ่ม–คันนายาว–สะพานสูง ซึ่งมียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 52.4% YoY
ขณะที่ ทำเลควรระวัง คือบ้านจัดสรรระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาทในบางพื้นที่ โดยเฉพาะ พระโขนง–บางนา และสุขุมวิท ซึ่งมีการเปิดโครงการใหม่ แต่ยอดขายยังตอบรับในระดับต่ำ
>>>นนทบุรี : “บางใหญ่–บางบัวทองฯ” คอนโดฯ ฟื้น แต่บ้านจัดสรรยังขายช้า
พื้นที่จังหวัดนนทบุรีมี Total Supply 31,687 หน่วย ลดลง 9.0% YoY มีการชะลอเปิด New Supply อย่างมีนัยสำคัญโดยลดลงถึง 67.7% ส่งผลให้ New Sales เพิ่มขึ้น 5.8% ส่งผลให้ Remaining Supply ลดลง 9.6% เหลือ 30,269 หน่วย อัตราดูดซับเฉลี่ย 1.5% ต่อเดือน ซึ่งจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 64 เดือน
ทำเลเด่น ได้แก่ อาคารชุดโซน บางใหญ่–บางบัวทอง–บางกรวย–ไทรน้อย ซึ่ง New Sales เพิ่มขึ้น 59.0% อัตราดูดซับ 3.3% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 27 เดือน
ส่วน ทำเลควรระวัง คือตลาดบ้านจัดสรรใน 2 โซนหลัก ได้แก่ บางใหญ่–บางบัวทอง–บางกรวย–ไทรน้อย และ เมืองนนทบุรี–ปากเกร็ด ซึ่งยังเผชิญภาวะขายช้า โดยใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 72–76 เดือน
>>>ปทุมธานี : “คลองหลวง” คอนโดฯ ใกล้มหาวิทยาลัยยอดพุ่ง แต่บ้านจัดสรรสต็อกสูง
พื้นที่จังหวัดปทุมธานีมี Total Supply รวม 46,024 หน่วย ลดลง 12.2% YoY New Supply ลดลงถึง 93.6% แต่
New Sales รวมกลับเพิ่มขึ้น 9.9% โดยได้รับแรงขับเคลื่อนจาก อาคารชุดที่มียอดขายใหม่เพิ่มขึ้น 70.2% YoY ส่งผลให้หน่วยเหลือขาย Remaining Supply ลดลง 13.1% เหลือ 43,708 หน่วย อัตราดูดซับรวมอยู่ที่ 1.7% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 57 เดือน
ทำเลเด่นอย่างชัดเจนคืออาคารชุดโซนคลองหลวง ซึ่ง New Sales เพิ่มขึ้น 59.1% อัตราดูดซับสูงถึง 7.9% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือเพียง 10 เดือน สะท้อนแรงซื้อจากตลาดที่อยู่อาศัยใกล้มหาวิทยาลัย
ตรงกันข้าม ทำเลควรระวัง คือตลาดบ้านจัดสรร ซึ่งมีความเสี่ยงด้านสต็อกสะสม โดยใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือเฉลี่ยสูงถึง 92 เดือน โดยเฉพาะ หนองเสือ ที่มีอัตราดูดซับเพียง 0.2% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกสูงถึง 490 เดือน ขณะที่ คลองหลวง ในตลาดบ้านจัดสรรใช้เวลาระบายสูงถึง 108 เดือน
>>>สมุทรปราการ : คอนโดฯ บางโซนฟื้น ขณะที่บ้านจัดสรรบางพลี–บางบ่อยังต้องจับตา
พื้นที่จังหวัดสมุทรปราการมี Total Supply 30,189 หน่วย ลดลง 14.4% YoY New Supply ลดลง 45.1% (ทั้งหมดเป็นบ้านจัดสรร ไม่มีอาคารชุดเปิดใหม่) แม้ New Sales จะชะลอตัวลง 29.6% แต่เพราะลดการเปิดโครงการใหม่ทำให้ Remaining Supply ลดลง 13.7% เหลือ 29,035 หน่วย อัตราดูดซับเฉลี่ยอยู่ที่ 1.3% ต่อเดือน และจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ อยู่ที่ 75 เดือน
ทำเลเด่น คืออาคารชุดโซน เมืองสมุทรปราการ–พระประแดง–พระสมุทรเจดีย์ ซึ่งมียอดขายเพิ่มขึ้น 18.2% อัตราดูดซับ 2.8% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกประมาณ 32 เดือน
ส่วน ทำเลควรระวัง คือบ้านจัดสรรโซน บางพลี–บางบ่อ–บางเสาธง ซึ่งมียอดขายลดลง 40.1% และใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือถึง 92 เดือน
>>>สมุทรสาคร : บ้านจัดสรรรับแรงหนุนจากแหล่งงาน ยอดขายโต 107.8%
พื้นที่จังหวัดสมุทรสาครมี Total Supply 11,169 หน่วย ลดลง 10.2% YoY New Supply มีเฉพาะบ้านจัดสรรขณะที่ช่วงเดียวกันของปีก่อนไม่มีการเปิดโครงการใหม่เลย และที่น่าสนใจคือ New Sales ขยายตัวก้าวกระโดดถึง 107.8% YoY ขับเคลื่อนโดยบ้านจัดสรร ส่งผลให้ Remaining Supply ลดลง 13.6% เหลือ 10,427 หน่วย อัตราดูดซับรวม 2.2% ต่อเดือนจะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือลดลงเหลือ 42 เดือน
ทำเลเด่น คือบ้านจัดสรรโซน เมืองสมุทรสาคร ซึ่งยอดขายเพิ่มขึ้นถึง 168.7% และใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 38 เดือน
ขณะที่ ทำเลควรระวัง คืออาคารชุดโซน กระทุ่มแบน–บ้านแพ้ว ซึ่งยอดขายชะลอตัวรุนแรง อัตราดูดซับเพียง 0.4% ต่อเดือน และใช้เวลาระบายสต็อกสูงถึง 252 เดือน
>>>นครปฐม : ตลาดคอนโดฯ เมือง–ศาลายายังไปได้ บ้านจัดสรรบางโซนสต็อกยาว
พื้นที่จังหวัดนครปฐมมี Total Supply 6,486 หน่วย ลดลง 14.6% YoY New Supply ลดลง 91.6% New Sales ลดลง 32.0% การลดลงของการเปิดโครงการใหม่ส่งผลให้ Remaining Supply ลดลง 13.8% เหลือ 6,263 หน่วย อัตราดูดซับ 1.1% ต่อเดือน จะใช้เวลาขายอุปทานคงเหลือประมาณ 84 เดือน
ทำเลเด่น คืออาคารชุดในเขตเมือง และพุทธมณฑล–ศาลายา ซึ่งยังสามารถระบายสต็อกได้ดีจากแรงหนุนของพื้นที่มหาวิทยาลัย โดยใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 15–48 เดือน
ขณะที่ ทำเลควรระวัง คือบ้านจัดสรรโซน กำแพงแสน และบางเลน–ดอนตูม ซึ่งมีอัตราดูดซับต่ำเพียง 0.5% ต่อเดือน ส่งผลให้ใช้เวลาระบายอุปทานคงเหลือประมาณ 183–186 เดือน
ข้อมูลดังกล่าวสะท้อนว่า การพิจารณาตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจำเป็นต้องมองในระดับ “รายทำเล–รายประเภทสินค้า–รายระดับราคา” มากกว่าการประเมินจากภาพรวมตลาดเพียงอย่างเดียว เนื่องจากแม้บางทำเลจะเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว แต่บางพื้นที่ยังมีอุปทานคงเหลือสูงและต้องใช้เวลาระบายอีกหลายปี