ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยปี 66 ตลาดอสังหาฯ เผชิญปัจจัยลบหลายด้าน หวั่นกระทบยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อ พบตลาดบ้านแฝดมาแรงรองรับกำลังซื้อหด ชี้กำลังซื้อต่างชาติกลับมา แนะดึงนักท่องเที่ยวอยู่ระยะยาวช่วยหนุนตลาดคอนโดฯ
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC กล่าวว่า ปี 2566 เป็นปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมีปัจจัยลบหลายด้าน ทั้งจากการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ที่กระทบต่อคนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นบ้านสัญญาที่ 2 และ 3 ภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังคงมีอัตราส่วนที่ยังสูงถึงเกือบ 90% ของ GDP ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งอาจทำให้อัตราดอกเบี้ยปรับสูงขึ้นได้ถึง 1.0% สิ่งเหล่านี้ล้วนเป็นสิ่งที่จะทำให้ผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยมีภาระค่าใช้จ่ายมากขึ้น และความสามารถในการผ่อนชำระลดลง ซึ่งจะกระทบต่อยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์ และยอดการปล่อยสินเชื่อของปี 2566
ทั้งนี้ ดร.วิชัย เปิดเผยว่า ในไตรมาส 1 ปี 2566 ในส่วนของอุปทานการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศมีจำนวน 15,267 หน่วย ลดลง -13.6% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 โดยทาวน์เฮ้าส์ยังคงเป็นประเภทที่มีจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดจำนวน 6,290 หน่วย (41.2%) รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,992 หน่วย (32.7%) และบ้านแฝดจำนวน 3,233 หน่วย (21.2%) แต่หากเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน พบว่ามีเพียงบ้านแฝดที่ขยายตัว 2.9% ขณะที่บ้านเดี่ยวลดลง -17.8% และทาวน์เฮ้าส์ลดลง -10.4% แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการที่เสนอขายบ้านแฝดในตลาดมากขึ้น เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อบ้านเดี่ยวแต่กำลังซื้อไม่ถึง เนื่องจากกำลังซื้อที่เพิ่มไม่ทันกับการเพิ่มของต้นทุนในการพัฒนาที่อยู่อาศัย ซึ่งในปี 2566 ราคาที่อยู่อาศัยจะมีการปรับขึ้นทั้งทางตรงและทางอ้อม ซึ่งทางอ้อมได้แก่ ส่วนลดหรือของแถมที่น้อยลง
การออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ ไตรมาส 1 ปี 2566
ด้านการเปิดตัวโครงการใหม่ในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า มีมูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ 65,092 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -38.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 โดยบ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวลดลง -38.4% บ้านแฝดลดลง -47.2% ทาวน์เฮ้าส์ลดลงสูงสุดถึง -62.9% อาคารพาณิชย์ ลดลง -86.5% และโครงการอาคารชุด มีการเปิดตัวจำนวน 7,260 หน่วย ลดลงถึง -61.5%
สำหรับในปี 2566 REIC คาดการณ์ว่าการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศ จะมีจำนวนประมาณ 78,269 หน่วย ลดลง -9.3% หรืออยู่ในช่วง -18.4% ถึง -0.2% เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 86,275 หน่วย และอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีจำนวน 98,132 หน่วย ลดลง -10.5% หรืออยู่ในช่วง -19.4% ถึง -1.5% มีมูลค่าประมาณ 505,235 ล้านบาท ลดลง -8.2% หรืออยู่ในช่วง -22.0% ถึง 0.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 109,591 หน่วย มูลค่าประมาณ 550,552 ล้านบาท
“การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในครึ่งปีแรกของปี 2566 จะไม่เยอะมาก แต่จะไปเปิดตัวเยอะในช่วงครึ่งปีหลัง แต่สิ่งที่ต้องระวังคือหากเศรษฐกิจไม่ดีอย่างที่คาดการณ์ การขยายตัวของตลาดก็อาจจะติดลบได้” ดร.วิชัย กล่าว
สำหรับด้านอุปสงค์ ไตรมาส 1 ปี 2566 REIC พบว่ามีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 84,619 หน่วย ลดลง -0.8% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์มีจำนวน 241,167 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.9% ประกอบด้วย การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 60,950 หน่วย ลดลง -6.8% และมีมูลค่า 170,686 ล้านบาท ลดลง -0.3% ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมีจำนวน 23,669 หน่วย เพิ่มขึ้น 18.7% และมีมูลค่า 70,481 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 34.7%
ในปี 2566 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ จำนวน 352,761 หน่วย ลดลง -10.2% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,016,838 ล้านบาท ลดลง -4.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 392,858 หน่วย มูลค่า 1,065,008 ล้านบาท แบ่งเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบจำนวน 264,571 หน่วย ลดลง -7.4% มูลค่า 753,628 ล้านบาท ลดลง -2.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 285,731 หน่วย มูลค่า 776,523 ล้านบาท และที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดคาดการณ์ว่าจะมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 88,190 หน่วย ลดลง -17.7% จากปี 2565 ซึ่งมีจำนวน 107,127 หน่วย มูลค่า 288,485 ล้านบาท
ดร.วิชัย ได้ให้รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ในไตรมาส 1 ปี 2566 อีกว่า มีจำนวน 3,775 หน่วย เพิ่มขึ้น 79.2% มีมูลค่า 7,128 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 67.6% โดยเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน 2565 ซึ่งมีจำนวน 2,107 มีมูลค่า 10,217 ล้านบาท โดยประเทศจีนยังคงเป็นประเทศที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด จำนวน 1,747 หน่วย คิดเป็น 46% มูลค่า 8,191 ล้านบาท คิดเป็น 48% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คนต่างชาติทั้งหมด
“จากตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือคอนโดของชาวต่างชาติ แสดงให้เห็นว่าชาวต่างชาติยังเข้ามาซื้อห้องชุดในประเทศไทยอย่างต่อเนื่อง ซึ่งสำหรับตลาดอาคารชุดในปี 2566 ตัวเลขจะดีไม่ติดลบมากนักต้องพึ่งพาตลาดต่างมากขึ้น ซึ่งหากในภาคการท่องเที่ยว สามารถดึงนึกท่องเที่ยวที่เข้ามาอยู่อาศัยในระยะสั้นให้เข้ามาอยู่อาศัยในระยะยาวมากขึ้น ก็น่าจะเป็นปัจจัยที่ช่วยหนุนตลาดห้องชุดได้” ดร.วิชัย กล่าว
ดร.วิชัย ยังได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศในไตรมาส 1 ปี 2566 ด้วยว่ามีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 152,817 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีจำนวน 143,571 ล้านบาท ขณะที่มีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,775,515 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับปีก่อน ที่มีจำนวน 4,539,391 ล้านบาท
ด้านภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีมูลค่าจำนวน 650,764 ล้านบาท ลดลง -6.8% หรืออยู่ในช่วง -16.1% ถึง 2.5% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 698,072 ล้านบาท โดยคาดว่า ปี 2566 จะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,955,985 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.5% หรืออยู่ในช่วง -5.9% ถึง 9.8% เมื่อเทียบกับปี 2565 ซึ่งมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างทั่วประเทศจำนวน 4,741,215 ล้านบาท
“ในไตรมาสแรกของปี 2566 ซึ่งมีการขยายตัวของสินเชื่อ เพิ่มขึ้น 6.4% เป็นไปในทิศทางที่สอดคล้องกับตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ อย่างไรก็ตาม ภายใต้ปัจจัยลบต่างๆ ทั้งจากการยกเลิกการผ่อนคลายมาตรการ LTV ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้น ในขณะที่ความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ซื้อบ้านลดลง สิ่งเหล่านี้สวนทางกับราคาบ้านที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านได้บ้านที่ขนาดเล็กลง” ดร.วิชัย กล่าว