ตลาดบ้านสร้างเอง นับได้ว่าเป็นตลาดที่ใหญ่และสำคัญอีกตลาดหนึ่งในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ หากอ้างอิงจากข้อมูลของสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน ในปี 2565 ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรมีมูลค่ารวม 800,000 ล้านบาท ตลาดบ้านสร้างเองก็มีมูลค่าถึง 1 ใน 4 ของตลาดบ้านจัดสรร หรืออยู่ที่ราว 200,000 ล้านบาท และความต้องการปลูกสร้างบ้านเองก็ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทุกปี อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่มีผลทำให้ต้นทุนค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างไปจนถึงการขึ้นค่าแรงงานก่อสร้าง ซึ่งอาจทำให้ราคาบ้านสร้างเองต้องขยับราคาขึ้นเพื่อสะท้อนตามต้นทุนจริง ก็เป็นปัจจัยที่ท้าทายสำหรับธุรกิจรับสร้างบ้านด้วยเช่นกัน
>>>ตลาดบ้านสร้างเอง ตลาดใหญ่ที่น่าจับตามอง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลว่า ในปี 2566 มีการขออนุญาตจัดสรรที่ดินเปล่าในสัดส่วนประมาณ 3% ของจำนวนหน่วยจัดสรรทั่วประเทศ และคาดการณ์ว่าจะมีการจัดสรรที่ดินเปล่าทั่วประเทศ 2,500 หน่วย ซึ่งหากสมมุติให้ค่าก่อสร้างต่อแปลงเท่ากับ 7 ล้านบาท/หน่วย ก็จะเห็นโอกาสโอกาสที่จะเกิดมูลค่าของตลาดบ้านสร้างเองไม่น้อยกว่า 17,500 ล้านบาท ในปี 2566 นอกจากนั้นทิศทางในปี 2567 ก็น่าจะปรับตัวดีขึ้นอีกด้วย
ขณะที่บ้านสร้างเองส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยว ประมาณการได้ว่าปี 2566 มีพื้นที่ปลูกสร้างบ้านเดี่ยวทั่วประเทศในสัดส่วน 85% ของบ้านแนวราบ มีพื้นที่ 26.80 ล้านตร ม. จำนวนนี้เป็นบ้านสร้างเองประมาณ 16.80 ล้านตร.ม. ขณะที่ประมาณการว่า จะมีบ้านเดี่ยวที่สร้างประมาณ 67,000 หน่วย ซึ่งในจำนวนนี้เป็นบ้านสร้างเองประมาณ 42,000 หน่วย หรือคิดเป็นสัดส่วนบ้านสร้างเอง 60% และบ้านจัดสรร 40% โดยมีการประมาณการมูลค่าบ้านเดี่ยวทั่วประเทศเอาไว้ที่ 322,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นบ้านเดี่ยวสร้างเอง 201,600 ล้านบาท (ประมาณการค่าก่อสร้าง 12,000 บาท./ตร.ม.)
ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า สำหรับในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ประมาณการได้ว่าปี 2566 พื้นที่ปลูกสร้างบ้านเดี่ยวมีสัดส่วน 75% ของบ้านแนวราบ คิดเป็นพื้นที่ 7.80 ตร.ม. ในจำนวนนี้เป็นบ้านสร้างเองประมาณ 2.40 ล้านตร.ม และประมาณการว่าจะมีบ้านเดี่ยวที่สร้างประมาณ 20,000 หน่วย และเป็นบ้านสร้างเองประมาณ 6,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนบ้านสร้างเอง 30% และบ้านจัดสรร 70% โดยประมาณการมูลค่าบ้านเดี่ยวทั่วประเทศ 100,000 ล้านบาท เป็นบ้านเดี่ยวสร้างเอง 30,000 ล้านบาท โดยประมาณการว่ามูลค่าตลาดบ้านสร้างเองในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะมีสัดส่วน 15% ของตลาดทั้งประเทศ
และหากพิจารณาในด้านการขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้าน ดร.วิชัย เปิดเผยว่าจากข้อมูลของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ในปี 2561 พบว่ามีการขอสินเชื่อปลูกสร้างบ้านเอง 168,549 บัญชี คิดเป็นจำนวนเงิน 112,789,207,184 บาท ขณะที่ในระยะเวลา 9 เดือนของปี 2566 มีการขอสินเชื่อปลูกสร้างบ้านเอง 185,446 บัญชี จำนวน 163,838,609,756 บาท โดยการขอสินเชื่อปลูกสร้างบ้านเองมีจำนวนเพิ่มขึ้นประมาณ 2% ต่อปี
ข้อมูลเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าประเทศไทยมีความต้องการปลูกสร้างบ้านเองมากขึ้นเรื่อยๆ ในทุกๆ ปี และตลาดบ้านสร้างเองมีความน่าสนใจในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ
ด้านนายโอฬาร จันทร์ภู่ นายกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน กล่าวว่า สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านก่อตั้งขึ้นในปี 2547 ปัจจุบันมีสมาชิก 134 บริษัท เป็นบริษัทรับสร้างบ้าน 75 บริษัท และบริษัทวัสดุก่อสร้าง 59 บริษัท โดยปัจจุบันตลาดบ้านสร้างเองทั่วประเทศ มีมูลค่ารวม 200,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นบ้านที่สร้างกับบริษัทรับสร้างบ้านของสมาคม 12,500 ล้านบาท และสร้างกับผู้รับเหมาทั่วไป 187,500 ล้านบาท ขณะที่ในปี 2566 คาดว่าแนวโน้มความต้องการปลูกสร้างบ้านกับสมาชิกสมาคมจะเพิ่มขึ้นเป็น 13,500 ล้านบาท
>>>พฤติกรรมผู้ปลูกสร้างบ้านเอง
สำหรับพฤติกรรมของผู้ที่ต้องการปลูกสร้างบ้านเองในปี 2565 พบว่ามีความต้องการปลูกสร้างบ้านชั้นเดียว ในสัดส่วน 7% บ้าน 2 ชั้น ในสัดส่วน 80% และบ้าน 3 ชั้น ในสัดส่วน 13% โดยมีความต้องการปลูกสร้างบ้านราคา 2.5-5 ล้านบาทมากที่สุด ในสัดส่วน 36.37% รองลงมาคือไม่เกิน 2.5 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 30.04% ขณะที่หากพิจารณาจากมูลค่าการปลูกสร้างบ้าน พบว่าแม้บ้านราคามากกว่า 20 ล้านบาท จะมีสัดส่วนความต้องการปลูกสร้างตามจำนวนหลังน้อยที่สุด ในสัดส่วน 5.33% แต่มีมูลค่าการปลูกสร้างมากที่สุด ในสัดส่วน 27.66% ของมูลค่าการปลูกสร้างบ้านทั้งหมด
ทั้งนี้ สำหรับการปลูกสร้างบ้านเอง พฤติกรรมผู้ปลูกสร้างจะใช้เงินของตนเองในสัดส่วน 50% และมีการขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านจากสถาบันการเงิน 50% ซึ่งในรายที่ขอสินเชื่อส่วนใหญ่จะปลูกสร้างบ้านในราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท
ทั้งนี้ ไตรมาส 1 ปี 2566 ซึ่งคาดการณ์กันว่าเศรษฐกิจจะมีการฟื้นตัวจากวิกฤตโควิด พบว่ามีความต้องการปลูกสร้างบ้าน 2.5-5 ล้านบาท ซึ่งผู้สั่งสร้างส่วนใหญ่จะใช้วิธีขอสินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านมากขึ้น คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 42.68% ของจำนวนหลังในการสั่งสร้างทั้งหมด อย่างไรก็ตาม ปัญหาจากหนี้สินครัวเรือนที่ต่อเนื่องมาจากช่วงวิกฤตโควิด ก็ทำให้ธนาคารผู้ปล่อยสินเชื่อมีความเข้มงวดมากขึ้น ในไตรมาสที่ 2 ของปี 2666 จึงพบว่ามีความต้องการปลูกสร้างบ้านราคา 2.5-5 ล้านบาทลดลง เหลือเพียง 39.81% ของจำนวนหลังในการสั่งสร้างทั้งหมด หรือลดลง 5.84% จากไตรมาสแรกของปี 2566 ขณะที่ความต้องการปลูกสร้างบ้านราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ในไตรมาส 2 ปี 2566 มีสัดส่วน 7.10% โดยเพิ่มขึ้น 53.3% จากไตรมาสแรกของปี 2566 ที่มีความต้องการปลูกสร้างบ้านระดับราคานี้ 4.67% ทั้งนี้ เนื่องจากกลุ่มที่สั่งสร้างบ้านในระดับราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่มักจะใช้เงินตัวเองในการปลูกสร้างบ้าน และเป็นกลุ่มที่ไม่ค่อยได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยนั่นเอง
>>>ความท้าทายของธุรกิจรับสร้างบ้าน
เกี่ยวกับความท้าทายของธุรกิจรับสร้างบ้าน ดร.วิชัย ได้ให้ข้อมูลเอาไว้ว่า ดัชนีราคาค่าก่อสร้างบ้านมาตรฐานในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพิ่มขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง และเพิ่มเกินกว่าจากปีฐานที่ระดับ 100 เป็นผลจากราคาวัสดุก่อสร้างที่สูงขึ้น แสดงให้เห็นว่าราคาปลูกสร้างบ้านไม่ได้ลดลง และจริงๆ แล้วการเพิ่มขึ้นของต้นทุนดังกล่าว ก็เป็นภาระของผู้สั่งสร้างหรือลูกค้า และภาวะที่อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น ก็จะกลายเป็นอุปสรรต่อการปลูกสร้างบ้านไปด้วย เนื่องจากผลจากดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ส่งผลต่อการตัดสินใจขอสินเชื่อเพื่อการปลูกสร้างบ้าน เพราะจะทำให้ภาระในการผ่อนชำระเงินงวดของผู้กู้เพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย
“ตัวแปรที่มีผลต่ออัตราเงินเฟ้อ ค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น จะเห็นได้ว่า ช่วง 2 ปีราคาเหล็กที่สูงขึ้น ทำให้ผู้รับเหมาบางส่วน ได้รับผลกระทบจากส่วนนี้ไป แต่ผู้รับเหมาบางส่วนที่ไปรับงาน ก็ทำใจลำบาก เพราะราคาค่าก่อสร้างสูงขึ้น แต่กำลังซื้อของลูกค้าลดลง และสิ่งที่เราห่วงคือเรื่องค่าแรง ผู้สมัครที่รับเลือกตั้งได้ประกาศปรับขึ้นค่าแรงเป็นขั้นบันไดไปถึง 600 บาท ตรงนี้ ถ้าเป็นช่างฝีมือ ไม่น่าจะมีปัญหา แต่ถ้าเป็นแรงงานทั่วไป ตรงนี้ก็จะมีผลต่อต้นทุน สุดท้าย ต้องมีการถ่ายโอนต้นทุนไปสู่ลูกค้า ถ้าถ่ายโอนต้นทุนมากเกินไป จะทำให้ราคาปลูกสร้างบ้านสูงตามไปด้วย” ดร.วิชัย กล่าว
ขณะที่นายโอฬาร แสดงความคิดเห็นว่า “ความท้าทายในช่วงโค้งสุดท้ายของปีนี้ และคาดว่าจะส่งผลต่อเนื่องไปถึงไตรมาสแรกของปี 2567 คือต้นทุนในการทำธุรกิจ ทั้งค่าขนส่ง ค่าแรงงาน ค่าวัสดุก่อสร้าง และอื่น ๆ รวมถึงดอกเบี้ยที่อยู่ในช่วงขาขึ้น ส่งผลให้อัตราค่าก่อสร้างต่อตร.ม.ขยับสูงขึ้น โดยในพื้นที่กรุงเทพฯ คิดอยู่ที่ 18,000 บาท/ตร.ม. ในต่างจังหวัดจากข้อมูลของสมาชิกอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาท/ตร.ม.ขณะที่ข้อมูลของกระทรวงพาณิชย์อยู่ที่ 13,500 บาท/ตร.ม. โดยคาดว่าราคาบ้านในช่วงปลายปีนี้ จะปรับขึ้นไปอีกร้อยละ3–5”
“การปรับราคาเพิ่มขึ้น อาจจะส่งผลให้ผู้บริโภคที่กำลังวางแผนสร้างบ้าน ชะลอหรือเลื่อนการตัดสินใจออกไป โดยทางสมาคมฯ ยังคงเกาะติดสถานการณ์มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลที่จะออกมาสร้างความเชื่อมั่นผู้บริโภค และกระตุ้นกำลังซื้อในช่วงครึ่งหลังของปีนี้ ทั้งโครงการเงินดิจิทัล 10,000 บาท การลดค่าครองชีพ การส่งเสริมท่องเที่ยวเรื่องฟรีวีซ่า รวมทั้งการเพิ่มจำนวนเที่ยวบิน ที่จะกระตุ้นการท่องเที่ยวและธุรกิจส่งออก จะทำให้เศรษฐกิจของประเทศกลับมาฟื้นตัวได้เร็วขึ้น” นายโอฬาร กล่าว
>>>เสนอลดหย่อนภาษี ช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภค
นายโอฬาร กล่าวอีกว่า เพื่อเป็นการกระตุ้นการตัดสินใจของผู้บริโภค ซึ่งจะส่งผลดีต่อตลาดรับสร้างบ้าน มาตรการที่ทางสมาคมฯ มองว่าน่าจะส่งผลดีต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อควรดำเนินการทั้ง “เร่ง” และ “ลด” ไปพร้อมกัน โดยเสนอให้ภาครัฐเร่งออกมาตรการกระตุ้นภาคการท่องเที่ยวและบริการ รวมถึงมาตรการด้านภาษีต่างๆ ได้แก่ มาตรการลดหย่อนภาษีสำหรับผู้บริโภคที่ปลูกสร้างบ้านบนที่ดินตัวเอง สามารถนำมูลค่าสร้างบ้านที่ระบุไว้ในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ตามเอกสารอากรแสตมป์ (อ.ส.4) นำไปลดหย่อนภาษีบุคคลธรรมดาในรอบภาษีปีถัดไปได้ในอัตราลดหย่อนล้านละ 10,000 บาท สูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท
ขณะเดียวกันก็ “ลดข้อจำกัด” ในการประกอบธุรกิจ เช่น ลดอัตราการจัดเก็บภาษีสรรพสามิตน้ำมัน สนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับปลูกสร้างบ้าน เป็นต้น ซึ่งแนวทางดังกล่าว มีส่วนผลักดันให้ตลาดรับสร้างบ้านในปี 2567 มีแนวโน้มขยายตัวมากขึ้นจากมาตรการใหม่ ๆ ที่จะออกมา
“การลดหย่อนภาษีจะช่วยเร่งการตัดสินใจของผู้บริโภค และกระตุ้นตลาดให้ฟื้นกลับมาดีขึ้น และเชื่อมั่นว่าเป็นแนวทางที่เห็นผลเร็วที่สุด แม้ว่ากำลังซื้อส่วนใหญ่ในตลาดยังมีความกังวล แต่หากมีมาตรการของรัฐบาลออกมากระตุ้นและสร้างความเชื่อมั่นจะทำให้ผู้บริโภค โดยเฉพาะในกลุ่มเรียลดีมานด์ ที่สร้างบ้านเพื่ออยู่อาศัยจริงกล้าตัดสินใจมากขึ้น” นายโอฬาร กล่าว