ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 66 ไทยเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว ส่งผลความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อลด โดยเฉพาะกลุ่มรายได้ปานกลาง-น้อย เกิดกระแสผู้ประกอบการเบนเข็มจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพง ทาวน์เฮ้าส์เปิดตัวลดลง คาดปี 67 ตลาดมีโอกาสขยายตัว แม้ยังมีความเสี่ยงหลายด้าน เตือนผู้ประกอบการแม้ต้องเปิดตัวโครงการตามแผน แต่ต้องศึกษาข้อมูลให้ดี แนะบริหารความเสี่ยงทำโครงการไม่ใหญ่มาก เพื่อได้เงินทุนกลับมาหมุนเวียนเร็ว ชี้ควรมีมาตรการช่วยเหลือและกระตุ้นให้คนอยากซื้อบ้านมากขึ้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ได้ให้ความเห็นว่าในปี 2566 เศรษฐกิจไทยเผชิญความเสี่ยงจากเศรษฐกิจโลกชะลอตัว สงครามการค้า ปัญหาหนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูงถึงร้อยละ 90.9 ของ GDP ประกอบกับค่าครองชีพที่สูงขึ้นตั้งแต่ปี 2565 ปัจจัยลบเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่ออุปสงค์โดยทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อของประชาชนลดลงโดยพบว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีจำนวน 366,825 หน่วย ลดลงร้อยละ 6.6 ขณะที่จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศมีมูลค่า 1.05 ล้านล้านบาท ลดลงร้อยละ 1.7 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ซึ่งส่งผลให้มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีจำนวน 678,347 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 2.8% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

หากพิจารณาถึงระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย พบว่า ภาพรวมหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ (ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง) ลดลงในทุกระดับราคาที่ไม่เกิน 5.00 ล้านบาท ซึ่งลดลงระหว่างร้อยละ 1.7-9.8 โดยระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงมากที่สุดคือ ไม่เกิน 1.00 ล้านบาท และ 2.01–3.00 ล้านบาท แต่ระดับราคา 5.00 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวในทุกระดับราคาระหว่างร้อยละ 1.9-11.9

ดร.วิชัย กล่าวอีกว่าการชะลอตัวของอุปสงค์ โดยเฉพาะอุปสงค์ในระดับรายได้ปานกลางถึงรายได้น้อยได้ส่งผลต่อการปรับตัวของอุปทานที่อยู่อาศัยในระบบ ที่เกิดกระแสที่ผู้ประกอบการได้เบนเข็มไปจับตลาดที่อยู่อาศัยราคาแพงมากขึ้น  โดยจะเห็นได้ชัดใน พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ซึ่งพบว่า บ้านเดี่ยวมีการเปิดตัวจำนวน 18,520 หน่วย มูลค่า 269,533 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 5.7 และ 10.6 ตามลำดับ และบ้านแฝด 9,609 หน่วย มูลค่า 56,747 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.7 และ 11.3 ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

ส่วนทาวน์เฮ้าส์ที่ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลางและรายได้น้อยมีการเปิดตัวใหม่ลดลง โดยมีจำนวนการเปิดตัวโครงการใหม่ 20,427 หน่วย มูลค่า 69,679 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 22.1 และ 26.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ขณะที่อาคารชุดมีการเปิดตัวใหม่จำนวน  47,800 หน่วย ลดลงร้อยละ 14.5 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่กลับมีมูลค่าสูงถึง 196,595 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 25.9 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอาคารชุดที่เปิดตัวใหม่ในช่วงปี 2566 เป็นอาคารชุดที่มีราคาสูงกว่าปี 2565 ทั้งนี้ภาพรวมโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ ปี 2566 มีจำนวน  96,813 หน่วย ลดลงร้อยละ 11.4 แต่มีมูลค่า 597,272 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.7 เมื่อเทียบกับปีก่อน

สำหรับทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ดร.วิชัย กล่าวว่า “หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตัมเช่นนี้ได้ภายใต้สถานการณ์ภาพรวมทางเศรษฐกิจที่จะมีการขยายตัวระหว่างร้อยละ 2.8 – 3.2 อัตราเงินเฟ้อทั่วไปอยู่ที่ร้อยละ 1.0 – 2.0  อัตราดอกเบี้ย MRR เฉลี่ยทั้งปีของ 6 ธนาคารใหญ่อยู่ระหว่าง 6.8 – 7.0 และยังมีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ เท่าที่มีในปัจจุบัน จะสร้างให้เกิดการขยายตัวของหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีจำนวนประมาณ 373,360 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 1.8 ซึ่งจะเป็นจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 270,219 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 4.4 และจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดประมาณ 103,141 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.6

ส่วนในด้านมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมีจำนวนประมาณ 1,087,499 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.9 โดยจะมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 786,142 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.9  และมีจำนวนมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยอาคารชุดประมาณ 301,357 ล้านบาท ลดลงขึ้นร้อยละ -1.0

โดยศูนย์ข้อมูลฯ คาดการณ์ว่าในด้านอุปสงค์ ปี 2567 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 95,897 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.6 รวมถึงจะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ  40,080,060 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.5 มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศประมาณ 35,925,126 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.2 มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศประมาณ 4,154,934 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 28.3 ส่วนการเปิดตัวโครงการใหม่เฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่จำนวน 103,019 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.4 มูลค่าโครงการเปิดขายใหม่ 609,992 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.1

“ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2567 มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว แต่ยังเผชิญความเสี่ยงในหลายประการ เช่น เศรษฐกิจโลกชะลอตัว ค่าครองชีพที่สูงขึ้นและปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ส่งผลต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยและการขอสินเชื่อ และยังคงมีโอกาสที่จะไม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อ เนื่องจากสถาบันการเงินมีเกณฑ์ในการพิจารณาสินเชื่อที่เข้ม ซึ่งอาจส่งผลต่อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงระดับราคาต่ำ และก็อาจส่งผลให้มีการซื้อขายและการโอนกรรมสิทธิ์ในกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท อาจมีภาวะทรงตัวในทิศทางที่ลดลง ซึ่งอาจส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยในกลุ่มนี้อาจมีหน่วยเหลือขายที่สะสมต่อเนื่อง และอาจมีอุปทานเหลือขายมากขึ้น หากมีการเติมอุปทานใหม่เข้ามามากกว่าความสามารถในการดูดซับของอุปสงค์ได้ ดังนั้นจึงควรให้ความระมัดระวังในการเปิดโครงการในกลุ่มระดับราคานี้”

“อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยในระดับราคาแพง หรือราคาเกินกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไป โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยแนวราบ แม้ที่ผ่านมาจะมียอดขายและยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างทรงตัวอย่างต่อเนื่องในช่วงปี 2565 – 2566 แต่ก็มีข้อสังเกตว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคานี้มีอุปทานเข้ามาเพิ่มในตลาดอย่างต่อเนื่อง ซึ่งอาจส่งผลให้เกิดปริมาณอุปทานส่วนเกินที่เริ่มสะสมมากขึ้น โดยประมาณการคร่าวๆ ว่า หน่วยเหลือขายในปัจจุบันมีมากกว่ายอดขายได้ในแต่ละไตรมาสถึง 10 เท่าในปัจจุบัน”

“ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2567 ที่อาจมีโอกาสขยายตัว แต่ตั้งอยู่บนปัจจัยเสี่ยงหลายด้าน  ทำให้ต้องหวังแรงสนับสนุนจากภาครัฐ เพื่อสร้างให้อุปสงค์ในตลาดมีความแข็งแรง และสร้างแรงกระตุ้นต่าง ๆ รวมถึงการสร้างความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัย เนื่องจากความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับที่ต่ำจากการที่ไม่มั่นใจว่าจะสามารถผ่านการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินได้หรือไม่ โดยตลาดอสังหาฯ มีวงจรที่ค่อนข้างชัดเจน ปลายทางสุดท้ายคือสถาบันการเงินต้องปล่อยสินเชื่อ เพราะแม้ว่าผู้ประกอบการจะขายอสังหาริมทรัพย์ได้ แต่หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ต้องนำอสังหาฯ บางหน่วยออกมาขายหลายๆ รอบ ก็จะเป็นภาระต้นทุนที่ผู้ประกอบการต้องแบกรับ ดังนั้นจึงควรมี มาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ (soft loan) ออกมาช่วยสนับสนุนผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งหากสถาบันการเงินมีมาตรการสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ กำลังซื้อก็จะเยอะขึ้น นอกจากนั้นยังควรมีการผ่อนปรนมาตรการ LTV และมาตรการที่จะช่วยกระตุ้นให้คนอยากซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วย” ดร.วิชัย กล่าว

ทั้งนี้ สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการ ดร.วิชัย กล่าวว่า จะอย่างไรผู้ประกอบการก็ต้องมีการเปิดตัวโครงการตามแผน เนื่องจากเกี่ยวกับการเติบโตของบริษัท แต่สิ่งที่ต้องระวังคือต้องศึกษาข้อมูลให้ดี โดยในการพัฒนาโครงการแต่ละโครงการต้องดูหน่วยเหลือขายในตลาด และเปิดตัวในจำนวนที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม ตามธรรมชาติของโครงการอสังหาฯ ที่เปิดใหม่ มักจะขายได้ดีในช่วงแรก เมื่อผ่านไป 2-3 ไตรมาสยอดขายจะชะลอตัวลง ดังนั้นผู้ประกอบการจึงอาจจะต้องพัฒนาโครงการที่ไม่ใหญ่มาก เพื่อให้สามารถปิดการขายโครงการได้เร็ว และควรมีหน่วยเหลือขายในไตรมาส 2-3 หลังเปิดตัวให้น้อยที่สุด ซึ่งจะทำให้ได้เงินทุนกลับมาหมุนเวียนได้ในจำนวนพอสมควรและรวดเร็ว ซึ่งเป็นการบริหารความเสี่ยงของผู้ประกอบการ และส่วนที่เหลือขายประมาณ 10-20% ก็อาจนำมาทำโปรโมชันในราคาที่ถูกลง โดยอาจจะทำให้กำไรในโครงการนั้นลดลงนิดหน้อย แต่ภาพรวมก็คุ้มทุนและกำไรเป็นบวก ซึ่งในส่วนของผู้ซื้อก็จะได้ประโยชน์จากโปรโมชันนี้ด้วย