REIC ชี้ตลาดกรุงเทพฯ-ปริมณฑลเข้าสู่ยุคเปลี่ยนผ่านจากการขยายตัวโครงข่ายระบบรางที่ ต้นทุนราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่พุ่ง ระบุทำเลยุทธศาสตร์ในอนาคตถูกขับเคลื่อนด้วยการเข้าถึงระบบราง ใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และตรงกับไลฟ์สไตล์ เปิด 4 สัญญาณ ตลาดอยู่ในช่วงปรับฐานมากกว่าการชะลอตัว แนะโจทย์ของผู้ประกอบการเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านราคาไปสู่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้สินค้า

ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่า สำหรับตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑลถือเป็นพื้นที่สำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย เนื่องจากมีสัดส่วนมูลค่าตลาดประมาณ 2 ใน 3 ของตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ โดยปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังเข้าสู่ช่วงเปลี่ยนผ่านครั้งสำคัญ จากการขยายตัวของโครงข่ายระบบรางที่กระจายความเจริญออกสู่พื้นที่รอบนอก ประกอบกับต้นทุนราคาที่ดินและค่าก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้ผู้ประกอบการต้องปรับกลยุทธ์จากการแข่งขันด้านราคาไปสู่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับสินค้า

ขณะเดียวกัน โครงสร้างกำลังซื้อเริ่มแยกออกเป็น 2 ขั้วอย่างชัดเจน โดยตลาดระดับบน (High-End และ Luxury) ยังมีความต้องการจากผู้ซื้อที่มองหาทำเลใกล้ย่านธุรกิจ พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ รวมถึงนวัตกรรมด้านสุขภาพและระบบรักษาความปลอดภัย ขณะที่ตลาดระดับกลาง-ล่าง (Mass Market) ยังเผชิญแรงกดดันจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ที่อยู่ในระดับสูง

REIC มองว่า ทิศทางการพัฒนาโครงการในระยะต่อไปจึงต้องให้ความสำคัญกับการเลือกทำเล ระดับราคาที่สอดคล้องกับรายได้ของผู้บริโภค รวมถึงพฤติกรรมที่เปลี่ยนไปสู่การใช้ Smart Home, AI และแนวคิด ESG มากขึ้น

>>>กรุงเทพฯ เปลี่ยนจากเมืองศูนย์กลางสู่ “Network City”

ดร.มานะ กล่าวว่า จุดเปลี่ยนสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อยู่ที่โครงสร้างเชิงพื้นที่ของกรุงเทพฯ ซึ่งกำลังเปลี่ยนจากการเติบโตแบบกระจุกตัวอยู่ในใจกลางเมือง ไปสู่รูปแบบ “Network City” หรือเมืองที่มีโครงข่ายและศูนย์กลางย่อยกระจายอยู่ในหลายพื้นที่

ทำเลยุทธศาสตร์ในอนาคตจะถูกขับเคลื่อนด้วย 3 ปัจจัยหลัก ได้แก่ การเข้าถึงระบบราง ความใกล้แหล่งงาน ศูนย์การค้า โรงพยาบาล และความครบครันที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย

ทำเลที่มีบทบาทสำคัญ ได้แก่ “New CBD” บริเวณพระราม 9–รัชดา ซึ่งยังมีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมระดับพรีเมียม รวมถึงดึงดูดนักลงทุนต่างชาติและคนทำงานรุ่นใหม่ ขณะที่ “EBD” หรือ Eastern Business District ในโซนบางนา–สุวรรณภูมิ–EEC มีแนวโน้มเติบโตจากการขยายตัวของภาคอุตสาหกรรม โลจิสติกส์ และเมกะโปรเจกต์ และเป็นทำเลที่มีศักยภาพสำหรับการพัฒนาโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักชัวรี

>>>เปิด 4 สัญญาณตลาดอสังหาฯ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล

ดร.มานะ กล่าวอีกว่าจากรายงาน สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และ 5 จังหวัดปริมณฑล ไตรมาส 2 ปี 2569  ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) พบสัญญาณสำคัญ 4 ประการที่สะท้อนทิศทางตลาด

สัญญาณแรก : ตลาดอยู่ในช่วง “ปรับฐาน” มากกว่าการชะลอตัว

จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงประมาณ 10% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน อย่างไรก็ตาม ยอดขายโครงการเปิดใหม่กลับเพิ่มขึ้นทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า สะท้อนว่าตลาดไม่ได้อ่อนแรงจากการขาดผู้ซื้อ แต่ผู้ประกอบการกำลังปรับสมดุลอุปทาน โดยระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่และเร่งระบายสต๊อกเดิม

REIC มองว่า การปรับตัวดังกล่าวเป็นสัญญาณของการบริหารอุปทานให้สอดคล้องกับกำลังซื้อที่แท้จริง และเป็นปัจจัยที่ช่วยสร้างสมดุลให้กับตลาดในระยะยาว

สัญญาณที่สอง : คอนโดมิเนียมฟื้นตัว ขณะที่บ้านจัดสรรชะลอ

ในไตรมาส 2 ปี 2569ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัว ยอดขายเติบโตทั้งในด้านจำนวนหน่วยและมูลค่า ขณะที่อัตราการดูดซับปรับตัวดีขึ้นและสามารถขายได้เร็วขึ้น สะท้อนการกลับมาของกำลังซื้อบางส่วนในพื้นที่เมืองและทำเลตามแนวรถไฟฟ้า

คอนโดมิเนียมยังได้เปรียบด้านการเดินทางและระดับราคาที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าในบางทำเล จึงตอบโจทย์ผู้บริโภคที่ต้องการอยู่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะและแหล่งงาน ขณะที่ตลาดบ้านจัดสรรมีลักษณะชะลอตัว หลังจากเคยได้รับความสนใจอย่างมากในช่วงหลังโควิด-19 จากความต้องการพื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ตาม ตลาดโดยรวมยังต้องติดตามนโยบายจากภาครัฐ ขณะที่การต่ออายุมาตรการต่าง ๆ และมาตรการที่ช่วยเร่งการโอนกรรมสิทธิ์ ถือเป็นปัจจัยสนับสนุนที่ช่วยให้ตลาดปรับตัวดีขึ้นในระยะสั้น

สัญญาณที่สาม : ราคาเปิดขายเฉลี่ยลด ไม่ได้สะท้อนการลดราคาของโครงการเดิม

ราคาเปิดขายเฉลี่ยของโครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ไม่ได้หมายความว่าผู้ประกอบการลดราคาขายของโครงการเดิม

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวเป็นผลจากการปรับประเภทและรูปแบบสินค้าที่นำออกสู่ตลาด โดยผู้ประกอบการหันมาเน้นสินค้าที่สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงมากขึ้น ส่งผลให้ความสามารถในการเข้าถึงที่อยู่อาศัยกลายเป็นโจทย์สำคัญของตลาดในระยะต่อไป

สัญญาณที่สี่ : กรุงเทพฯ และปริมณฑลไม่ใช่ตลาดเดียวกัน

เนื่องจากเมื่อแยกพิจารณารายจังหวัดและรายทำเล พบว่าสถานการณ์มีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน บางพื้นที่มียอดขายเติบโต โดยมีบ้านจัดสรรเป็นสินค้าหลัก ขณะที่บางพื้นที่มีตลาดค่อนข้างเงียบและแทบไม่มีการเปิดโครงการใหม่

ดังนั้น การวิเคราะห์ตลาดจึงจำเป็นต้องพิจารณาเป็นรายทำเล ประเภทสินค้า และระดับราคา มากกว่าการใช้ตัวเลขภาพรวมกรุงเทพฯ และปริมณฑลเป็นตัวแทนของตลาดทั้งหมด

>>>ตลาดบนยังมีกำลังซื้อ ตลาดกลาง-ล่างติดข้อจำกัดสินเชื่อ

ดร.มานะ กล่าวต่อไปว่าอีกประเด็นสำคัญคือโครงสร้างกำลังซื้อที่แยกออกเป็น 2 ขั้ว โดยตลาดระดับบนและกลุ่ม Luxury ยังคงมีความต้องการ โดยเฉพาะสินค้าที่ตอบโจทย์ทำเลธุรกิจ พื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ นวัตกรรมภายในบ้าน รวมถึงสุขภาพและความปลอดภัย

ในทางตรงกันข้าม ตลาดระดับกลางและล่างยังเผชิญข้อจำกัดด้านสินเชื่อจากอัตราการปฏิเสธสินเชื่อที่อยู่ในระดับสูง ทำให้ความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อยังเป็นปัจจัยสำคัญต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

โจทย์ของผู้ประกอบการจึงเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านราคาเพียงอย่างเดียว ไปสู่การสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับโครงการ ทั้งการนำเทคโนโลยี Smart Home การประยุกต์ใช้ AI และแนวคิด ESG เข้ามาเป็นองค์ประกอบในการพัฒนาที่อยู่อาศัย

>>>จับตาโครงสร้างเมืองเปลี่ยน กำหนดทิศทางอสังหาฯ ระยะต่อไป

REIC ระบุว่า การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเมืองจะเป็นหนึ่งในปัจจัยหลักที่กำหนดทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต จากเดิมที่การเติบโตกระจุกตัวอยู่บริเวณใจกลางเมือง สู่รูปแบบ Network City ที่มีศูนย์กลางย่อยกระจายตัวตามโครงข่ายระบบราง แหล่งงาน และพื้นที่เศรษฐกิจใหม่ โดยเฉพาะพื้นที่ New CBD บริเวณรัชดาฯ–พระราม 9 และ EBD ในโซนบางนา–บางพลี ซึ่งมีบทบาทเพิ่มขึ้นจากการขยายตัวของกิจกรรมทางธุรกิจ โลจิสติกส์ อุตสาหกรรม และเมกะโปรเจกต์ ขณะเดียวกัน การพัฒนาเมืองยังจำเป็นต้องเดินควบคู่กับการวางผังเมือง เพื่อให้การขยายตัวของที่อยู่อาศัยและกิจกรรมทางเศรษฐกิจเกิดความสมดุลและรองรับการเติบโตในระยะยาว