ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เผยสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งแรกปี 2569 (H1/2569) และแนวโน้มปี 2569–2570 พบว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวอย่างชัดเจน โดยได้รับแรงหนุนจากมาตรการภาครัฐ การผ่อนคลายเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และการขยายตัวของเศรษฐกิจ แม้ยังเผชิญแรงกดดันจากหนี้ครัวเรือนสูงและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ
ดร.มานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เปิดเผยว่าครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศรวม 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่มูลค่าการโอนอยู่ที่ 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ปัจจัยสำคัญที่ช่วยกระตุ้นตลาดมาจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และจดจำนอง ประกอบกับมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ LTV ซึ่งทำให้เกิดแรงเร่งโอน โดยเฉพาะในช่วงไตรมาส 2/2569 ก่อนมาตรการเดิมสิ้นสุดลง
>>>แนวราบยังครองตลาด ขณะที่คอนโดฯ ฟื้นตัวเด่น
หากพิจารณาตามประเภทที่อยู่อาศัย พบว่า ตลาดแนวราบยังเป็นตลาดหลัก คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด มีจำนวน 111,624 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.6% และมีมูลค่า 299,432 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.1%
ขณะที่ อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม คิดเป็นสัดส่วน 30% ของมูลค่าการโอนรวม มีจำนวน 56,041 หน่วย เพิ่มขึ้นถึง 24.1% และมีมูลค่า 130,407 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 19.3% สะท้อนการฟื้นตัวที่โดดเด่นของตลาดคอนโดมิเนียมในหลายพื้นที่
โครงสร้างตลาดยังสะท้อนถึงพฤติกรรมของผู้ซื้อที่ให้ความสำคัญกับความคุ้มค่าและ Real Demand โดยบ้านมือสองขยับขึ้นมาครองตลาด โดยมีสัดส่วนสูงถึง 63% ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ 37% เนื่องจากบ้านมือสองมีข้อได้เปรียบด้านราคาต่อตารางเมตรและทำเลที่ตั้งใกล้เมือง ซึ่งสอดคล้องกับกำลังซื้อในภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน
ขณะเดียวกัน กลุ่มที่อยู่อาศัยราคา 2.01–3.00 ล้านบาทมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นเป็น 24% ขณะที่กลุ่มราคาไม่เกิน 1 ล้านบาทลดลงเหลือ 27%
>>>ต่างชาติชะลอโอน แต่ “รัสเซีย” ยังโดดเด่นในภูเก็ต
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียมที่มีผู้ซื้อชาวต่างชาติ ครึ่งแรกปี 2569 พบว่ากำลังซื้อโดยรวมชะลอตัวลง โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 6,533 หน่วย ลดลง 8.8% และมีมูลค่ารวม 28,267 ล้านบาท ลดลง 1.5%
จีนยังเป็นสัญชาติที่มีมูลค่าการโอนสูงสุดที่ 6,874 ล้านบาท แม้ลดลง 27.7% โดยตลาดหลักอยู่ในกรุงเทพฯ และชลบุรี ขณะที่รัสเซียมีมูลค่าการโอน 3,603 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 75.9% โดยเติบโตโดดเด่นในภูเก็ตและชลบุรี ส่วนเมียนมามีมูลค่าการโอน 2,457 ล้านบาท ลดลง 16.2% โดยเน้นตลาดกรุงเทพฯ
นอกจากนี้ ยังมีกลุ่มผู้ซื้อจากสหรัฐฯ ไต้หวัน ฝรั่งเศส สหราชอาณาจักร เยอรมนี ออสเตรเลีย และอินเดีย ตามลำดับ
ทั้งนี้ กรุงเทพฯ ยังคงเป็นจุดหมายหลักของผู้ซื้อและนักลงทุนต่างชาติ ขณะที่ชลบุรีได้รับแรงหนุนจากการลงทุนในพื้นที่ EEC ส่วนภูเก็ตยังเป็นตลาดสำคัญจากกำลังซื้อของต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อชาวรัสเซีย
>>>สินเชื่อใหม่ขยายตัว 12% สอดรับยอดโอน
ด้านตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยยังขยายตัวตามทิศทางการโอนกรรมสิทธิ์ โดยสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้าง ณ ครึ่งแรกปี 2569 มีมูลค่ารวม 5,174,141 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.6% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่มีมูลค่า 289,315 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% โดยเฉพาะไตรมาส 2/2569 สินเชื่อปล่อยใหม่ขยายตัวสูงถึง 18.4% สอดคล้องกับการเร่งโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงดังกล่าว
อย่างไรก็ตาม ตลาดสินเชื่อยังต้องเผชิญข้อจำกัดจากหนี้ครัวเรือนระดับสูง ซึ่งส่งผลให้สถาบันการเงินยังคงให้ความสำคัญกับความสามารถในการชำระหนี้ของผู้กู้ และรักษามาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อในระดับค่อนข้างเข้มงวด
>>>REIC คาดปี 69 โอนกรรมสิทธิ์โต 2.3% มูลค่าแตะ 8.8 แสนล้านบาท
สำหรับแนวโน้มตลาดปี 2569 REIC ประเมินว่า การต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองออกไปถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จะช่วยประคองตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งหลังของปีให้เดินหน้าต่อได้ แม้เศรษฐกิจโลกยังมีความไม่แน่นอน
REIC คาดว่า ปี 2569 จะมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 323,479 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% และมีมูลค่าการโอนรวม 880,760 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.8% ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะอยู่ที่ 571,066 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1.4%
ส่วนปี 2570 คาดว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเพิ่มขึ้นเป็น 908,358 ล้านบาท ขยายตัว 3.1% ขณะที่จำนวนหน่วยโอนอยู่ที่ 320,617 หน่วย ลดลง 0.9% โดยมูลค่าการโอนที่เพิ่มขึ้นในอัตราสูงกว่าจำนวนหน่วย เป็นผลจากแนวโน้มต้นทุนก่อสร้างที่สูงขึ้น รวมถึงการบังคับใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ในปี 2570–2573 ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ในปี 2570 คาดว่าจะอยู่ที่ 582,688 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2%
>>>จับตาหนี้ครัวเรือน–ต้นทุนก่อสร้าง–เศรษฐกิจโลก กดดันตลาด
แม้ภาพรวมตลาดจะฟื้นตัว แต่ REIC มองว่ายังมีปัจจัยเสี่ยงที่ต้องติดตาม โดยเฉพาะภาระหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง ความเข้มงวดของสถาบันการเงินในการปล่อยสินเชื่อ รวมถึงต้นทุนก่อสร้างและค่าขนส่งที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น
ขณะเดียวกัน ความขัดแย้งในตะวันออกกลางอาจส่งผลต่อราคาพลังงานและต้นทุนการขนส่ง รวมถึงความไม่แน่นอนจากสงครามการค้าและมาตรการกีดกันทางการค้าระหว่างประเทศ ซึ่งอาจกระทบต่อเศรษฐกิจไทยและกำลังซื้อของภาคครัวเรือน
ภาคการท่องเที่ยวก็เป็นอีกปัจจัยที่ต้องจับตา เนื่องจากสถานการณ์ความขัดแย้งระหว่างประเทศอาจกระทบเส้นทางการบินและต้นทุนการเดินทาง ส่งผลให้จำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติอาจเติบโตต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้
>>>REIC ชี้โอกาสยังอยู่ใน Real Demand–บ้านมือสอง–คอนโดฯ เมืองท่องเที่ยว
REIC มองว่า แม้ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 ยังมีความท้าทาย แต่ยังมีโอกาสเติบโตในกลุ่ม Real Demand และตลาดบ้านมือสองที่เน้นความคุ้มค่า รวมถึงตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองท่องเที่ยว โดยเฉพาะชลบุรีและภูเก็ต ตลอดจนแนวโน้มบ้านประหยัดพลังงาน หรือ Green Living ที่ได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐ
ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งแรกปี 2569 เริ่มกลับมาเติบโตจากแรงหนุนของมาตรการภาครัฐ โดยเฉพาะยอดโอนและสินเชื่อที่ขยายตัว ขณะที่ทิศทางครึ่งปีหลังยังมีโอกาสเดินหน้าต่อจากมาตรการที่ได้รับการต่ออายุ แต่การฟื้นตัวยังเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป ท่ามกลางข้อจำกัดด้านกำลังซื้อ หนี้ครัวเรือน และความเข้มงวดของสินเชื่อ