ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปของไทยเข้าสู่ระยะการขยายตัวที่แข็งแกร่งขึ้นในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 โดยพื้นที่ที่มีผู้เช่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการขยายตัวของอุปทาน ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ทั่วประเทศปรับตัวขึ้นเป็น 90.2% ขณะที่การดูดซับสุทธิ (Net Absorption) เพิ่มขึ้นเป็น 147,946 ตารางเมตร จาก 20,335 ตารางเมตรในช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือเพิ่มขึ้นมากกว่า 7 เท่า
แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนว่า อุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดยังสามารถถูกดูดซับได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยไม่ก่อให้เกิดแรงกดดันจากพื้นที่ว่างอย่างมีนัยสำคัญ แม้ตลาดกำลังเตรียมรับพื้นที่ใหม่รวมอีก 426,435 ตารางเมตรตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2569 เป็นต้นไป
>>>พื้นที่ที่มีผู้เช่าเติบโตเร็วกว่าการเพิ่มขึ้นของอุปทาน
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 อุปทานคลังสินค้ารวมเพิ่มขึ้นจากประมาณ 6.62 ล้านตารางเมตร ณ สิ้นปี 2568 เป็น 6.69 ล้านตารางเมตร หลังมีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาด 72,610 ตารางเมตร คิดเป็นการเติบโต 1.1% เมื่อเทียบกับครึ่งปีก่อน และ 3.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
แม้อุปทานใหม่จะต่ำกว่า 75,900 ตารางเมตรที่เข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 เล็กน้อย แต่ภาพรวมการส่งมอบพื้นที่ยังคงอยู่ในระดับค่อนข้างทรงตัว สะท้อนกลยุทธ์ของผู้พัฒนาโครงการที่เลือกทยอยขยายพื้นที่เดิมและเปิดตัวโครงการใหม่อย่างคัดสรร
การขยายพื้นที่ในจังหวัดสมุทรปราการและชลบุรีคิดเป็น 74% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด ขณะที่โครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จใหม่ในจังหวัดระยองมีสัดส่วนอีก 26% โดยสมุทรปราการมีอุปทานเพิ่มขึ้น 32,670 ตารางเมตร ชลบุรีเพิ่มขึ้น 20,800 ตารางเมตร และระยองเพิ่มขึ้น 19,140 ตารางเมตร
ขณะที่อุปทานรวมเพิ่มขึ้น 3.0% เมื่อเทียบกับปีก่อน พื้นที่คลังสินค้าที่มีผู้เช่ากลับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าที่ 8.2% เป็น 6.04 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ทั่วประเทศเพิ่มขึ้น 4.4 จุดจากช่วงเดียวกันของปีก่อน มาอยู่ที่ 90.2%
การที่พื้นที่ที่มีผู้เช่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการขยายตัวของอุปทาน แสดงให้เห็นว่าตลาดสามารถรองรับพื้นที่ใหม่ได้โดยไม่ทำให้พื้นที่ว่างเพิ่มขึ้น และสะท้อนถึงความแข็งแกร่งของความต้องการที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์หลักของประเทศ
มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วนและหัวหน้าฝ่ายกลยุทธ์และโซลูชันด้านอุตสาหกรรม บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “ตลาดคลังสินค้าสำเร็จรูปของไทยกำลังเข้าสู่ช่วงการขยายตัวที่มีความแข็งแรงและสมดุลมากขึ้น สิ่งสำคัญไม่ใช่เพียงการเพิ่มขึ้นของกิจกรรมการเช่าใหม่ แต่ยังรวมถึงการที่ผู้เช่ายังคงรักษาพื้นที่เดิมไว้ ขณะที่อุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จใหม่สามารถถูกดูดซับได้โดยไม่สร้างแรงกดดันจากพื้นที่ว่างอย่างมีนัยสำคัญ”
>>>Net Absorption ฟื้นตัวมากกว่า 7 เท่า
ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ตลาดมีพื้นที่เช่ารวม (Take-up) ประมาณ 261,581 ตารางเมตร แม้จะต่ำกว่าระดับที่สูงเป็นพิเศษในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 แต่ยังคงสะท้อนถึงความต้องการของผู้เช่าที่อยู่ในเกณฑ์แข็งแกร่ง
การดูดซับสุทธิอยู่ที่ 147,946 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นมากกว่า 7 เท่าจาก 20,335 ตารางเมตรในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 โดยกิจกรรมการเช่าและการดูดซับพื้นที่ได้รับแรงขับเคลื่อนหลักจาก EEC รองลงมาคือกรุงเทพฯ และปริมณฑล
การฟื้นตัวของ Net Absorption ไม่ได้เกิดจากปริมาณการเช่าใหม่เพียงอย่างเดียว แต่ยังสะท้อนถึงพื้นที่ที่ถูกคืนสู่ตลาดลดลงและการที่ผู้เช่ายังคงรักษาฐานการดำเนินงานเดิมไว้มากขึ้น ส่งผลให้ปริมาณพื้นที่ที่มีผู้เช่าสุทธิเพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน
ความต้องการพื้นที่ยังได้รับแรงสนับสนุนจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การค้า และการผลิต โดยในไตรมาส 1 ปี 2569 การส่งออกของไทยเพิ่มขึ้น 17.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ขณะที่การลงทุนภาคเอกชนเพิ่มขึ้น 10.1% ซึ่งเป็นอัตราการขยายตัวสูงที่สุดในรอบ 14 ไตรมาส
การนำเข้าเครื่องจักร วัตถุดิบ และสินค้าขั้นกลางที่เพิ่มขึ้น ประกอบกับการกลับมาสะสมสินค้าคงคลังต่อเนื่องเป็นไตรมาสที่สอง ช่วยสนับสนุนความต้องการพื้นที่สำหรับจัดเก็บวัตถุดิบ ชิ้นส่วน สินค้าระหว่างกระบวนการผลิต และสินค้าสำเร็จรูปก่อนการกระจายสินค้าหรือส่งออก
ขณะเดียวกัน ภาคการขนส่งและการจัดเก็บสินค้าของไทยขยายตัว 3.6% ในไตรมาส 1 ปี 2569 โดยกิจกรรมคลังสินค้าและบริการสนับสนุนด้านโลจิสติกส์เติบโต 4.5% ขณะที่บริการไปรษณีย์และรับส่งพัสดุขยายตัว 12.0% จากการเติบโตต่อเนื่องของอีคอมเมิร์ซและบริการจัดส่งในช่วงปลายทาง
>>>ความต้องการฟื้นตัวในทุกตลาดหลัก
เมื่อพิจารณาตามภูมิภาค กรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเป็นตลาดคลังสินค้าที่ใหญ่ที่สุด โดยมีสัดส่วน 44.4% ของพื้นที่ให้เช่าสุทธิทั่วประเทศ รองลงมาคือ EEC ที่ 39.8% และภาคกลางที่ 15.5%
กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีอัตราการเช่าพื้นที่สูงที่สุดที่ 94.0% เพิ่มขึ้น 1.4 จุดจากครึ่งปีก่อน และ 3.4 จุดจากช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยมีปัจจัยสนับสนุนจากการเป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้า การเชื่อมโยงกับฐานผู้บริโภคขนาดใหญ่ และการเข้าถึงโครงข่ายคมนาคมหลัก
ภาคกลางมีอัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 92.1% เพิ่มขึ้น 0.1 จุดจากครึ่งปีก่อน และ 5.6 จุดจากช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดใน H1 2026 สะท้อนถึงความต้องการที่ยังคงแข็งแกร่งภายใต้ปริมาณพื้นที่ที่ค่อนข้างจำกัด
ด้าน EEC มีอัตราการเช่าพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็น 85.1% หรือเพิ่มขึ้น 1.6 จุดจากครึ่งปีก่อน และ 5.0 จุดจากช่วงเดียวกันของปีก่อน อีกทั้งยังเป็นภูมิภาคที่มีอัตราการเติบโตของอุปทานสูงที่สุดในช่วงเวลาดังกล่าว โดยได้รับแรงสนับสนุนจากทั้งการขยายพื้นที่ในโครงการเดิมและการก่อสร้างโครงการใหม่แล้วเสร็จ
>>>ค่าเช่าปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป สะท้อนตลาดที่ยังสมดุล
แม้อัตราการเช่าและการดูดซับพื้นที่จะปรับตัวดีขึ้น แต่ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้นในระดับจำกัด โดยค่าเช่าเสนอเฉลี่ยทั่วประเทศขยับจาก 161.7 บาทในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 เป็น 163.1 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือนในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 เพิ่มขึ้น 0.8% เมื่อเทียบกับครึ่งปีก่อน และ 1.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
EEC มีค่าเช่าเสนอเฉลี่ยสูงที่สุดที่ 165.2 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เพิ่มขึ้นจาก 163.1 บาทในช่วงครึ่งปีก่อน โดยได้รับแรงสนับสนุนจากความต้องการของผู้เช่าที่แข็งแกร่งขึ้นและอัตราการเช่าพื้นที่ที่ปรับตัวดีขึ้น
กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีค่าเช่าเสนอเฉลี่ยอยู่ที่ 164.4 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่ภาคกลางอยู่ที่ 154.7 บาท และภูมิภาคอื่น ๆ อยู่ที่ 124.0 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
การที่ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อย ขณะที่พื้นที่ที่มีผู้เช่าและ Net Absorption ปรับตัวดีขึ้น แสดงว่าตลาดไม่ได้อยู่ในภาวะร้อนแรงเกินไปจากอุปสงค์ แต่กำลังอยู่ในภาวะสมดุล ซึ่งการเพิ่มขึ้นของอุปทานโดยรวมยังสอดคล้องกับความต้องการของผู้เช่า
>>>อุปทานใหม่กว่า 426,000 ตร.ม. เตรียมเข้าสู่ตลาด
แม้อุปทานใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 จะยังอยู่ในระดับจำกัด แต่การส่งมอบพื้นที่มีแนวโน้มเร่งตัวขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี โดยปัจจุบันมีพื้นที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและมีกำหนดแล้วเสร็จใน H2 2026 จำนวน 131,582 ตารางเมตร
อุปทานที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงครึ่งหลังของปี 2569 ประกอบด้วยพื้นที่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล 91,582 ตารางเมตร EEC จำนวน 20,000 ตารางเมตร และภาคกลางอีก 20,000 ตารางเมตร
สำหรับปี 2570 เป็นต้นไป มีกำหนดส่งมอบพื้นที่เพิ่มเติมอีก 294,853 ตารางเมตร ส่งผลให้ Pipeline รวมตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2569 อยู่ที่ 426,435 ตารางเมตร
ในจำนวนนี้ 42.5% หรือประมาณ 181,103 ตารางเมตรอยู่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ขณะที่ 41.1% หรือประมาณ 175,332 ตารางเมตรอยู่ใน EEC และอีก 16.4% หรือ 70,000 ตารางเมตรอยู่ในภาคกลาง สะท้อนว่าผู้พัฒนาโครงการยังคงให้ความสำคัญกับศูนย์กลางอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์หลักของประเทศ
การกลับมาพัฒนาโครงการในภาคกลาง หลังไม่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดติดต่อกัน 4 ไตรมาส ยังเป็นสัญญาณถึงการลงทุนที่เริ่มฟื้นตัวในภูมิภาค อย่างไรก็ตาม ปริมาณการพัฒนายังคงอยู่ในระดับต่ำกว่ากรุงเทพฯ–ปริมณฑลและ EEC อย่างชัดเจน
แม้ Pipeline จะเพิ่มขึ้น แต่พื้นที่ในโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนาสัดส่วนสำคัญมีผู้เช่าตกลงเช่าล่วงหน้าแล้ว ประกอบกับผู้พัฒนาโครงการยังคงใช้กลยุทธ์ทยอยพัฒนาเป็นระยะและให้ความสำคัญกับโครงการที่มีความต้องการรองรับ มากกว่าการเปิดตัวพื้นที่เชิงเก็งกำไรในปริมาณมาก
นายมาร์คัส กล่าวว่า “การเพิ่มขึ้นของ Pipeline ไม่ได้หมายความว่าตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะอุปทานส่วนเกินโดยอัตโนมัติ สิ่งที่ต้องพิจารณาควบคู่กันคือทำเล ระยะเวลาการส่งมอบ คุณภาพของอาคาร และสัดส่วนพื้นที่ที่มีผู้เช่ารองรับแล้ว ปัจจุบันกลยุทธ์การพัฒนาแบบเป็นระยะและการให้ความสำคัญกับพื้นที่ที่มีผู้เช่าตกลงล่วงหน้า ยังช่วยรักษาวินัยด้านอุปทานและลดความเสี่ยงจากการพัฒนาเชิงเก็งกำไร”
>>>การแข่งขันเปลี่ยนจากปริมาณพื้นที่ไปสู่คุณภาพของอาคาร
ในระยะต่อไป การแข่งขันในตลาดคลังสินค้ามีแนวโน้มให้ความสำคัญกับคุณภาพมากขึ้น เนื่องจากกระบวนการผลิตมีการใช้เทคโนโลยีเข้มข้นขึ้น ขณะที่ผู้เช่าให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพ ความต่อเนื่องในการดำเนินงาน และความสามารถในการขยายพื้นที่
อาคารที่สามารถรองรับระบบอัตโนมัติ มีมาตรฐานอาคารและระบบสาธารณูปโภคที่สูง มีความยืดหยุ่นในการปรับพื้นที่ และเชื่อมโยงกับฐานการผลิต ท่าเรือ สนามบิน และโครงข่ายคมนาคมหลัก จะมีความได้เปรียบในการแข่งขันมากขึ้น
คลังสินค้าระดับไพรม์ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึง EEC จึงมีแนวโน้มรักษาอัตราการเช่าและผลการดำเนินงานที่แข็งแกร่ง โดยได้รับประโยชน์จากการผสานตัวกับกลุ่มอุตสาหกรรมและโครงข่ายโลจิสติกส์หลัก ขณะที่อาคารเก่าหรือโครงการในทำเลรองซึ่งไม่สามารถรองรับความต้องการด้านเทคโนโลยี ประสิทธิภาพ และความยืดหยุ่น อาจเผชิญการแข่งขันด้านราคาและใช้ระยะเวลาในการปล่อยเช่านานขึ้น
“ในระยะข้างหน้า ความเสี่ยงของตลาดจะไม่ได้ขึ้นอยู่กับปริมาณพื้นที่ใหม่เพียงอย่างเดียว แต่จะขึ้นอยู่กับว่าอุปทานที่เข้าสู่ตลาดสามารถตอบโจทย์การดำเนินงานของผู้เช่าได้มากน้อยเพียงใด ตลาดกำลังเปลี่ยนจากการแข่งขันด้านปริมาณพื้นที่ ไปสู่การแข่งขันด้านคุณภาพ ความพร้อม และความเชื่อมโยงกับระบบการผลิตและโลจิสติกส์” นายมาร์คัส กล่าวสรุป
โดยรวม แม้อุปทานคลังสินค้าใหม่จะเร่งตัวขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2569 แต่ระดับการเช่าพื้นที่ที่อยู่ในเกณฑ์สูง การดูดซับพื้นที่ที่เป็นบวก การมีผู้เช่าตกลงเช่าพื้นที่ล่วงหน้า และกลยุทธ์การพัฒนาโครงการอย่างเป็นระยะ ยังคงช่วยให้ตลาดรักษาสมดุลได้ อย่างไรก็ตาม ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องให้ความสำคัญกับทำเล คุณภาพอาคาร และความต้องการที่ชัดเจนของผู้เช่า มากกว่าการแข่งขันด้วยปริมาณพื้นที่เพียงอย่างเดียว