ในโอกาสเข้ารับตำแหน่ง “นายกสมาคมอาคารชุดไทย” วาระปี 2569–2570 นายปิติพัฒน์ ปรีดานนท์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ปรีดา เรียลเอสเตท จำกัด สะท้อนภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย ท่ามกลางความท้าทายจากปัจจัยภายนอกและโครงสร้างเศรษฐกิจในประเทศ พร้อมชี้แนวทางฟื้นตัวและข้อเสนอเชิงนโยบายเพื่อขับเคลื่อนทั้งระบบ

>>>ตลาดเริ่มฟื้น แต่สะดุดแรงกดดันโลก

นายปิติพัฒน์ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในช่วงไตรมาสแรกปี 2569 เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว หลังการจัดตั้งคณะรัฐมนตรีชุดใหม่สร้างความเชื่อมั่นในระดับหนึ่ง อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ความขัดแย้งในต่างประเทศได้เข้ามากดดันเศรษฐกิจอีกระลอก โดยเฉพาะผลกระทบต่อราคาน้ำมันและต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น

“ผู้บริโภคเริ่มชะลอการตัดสินใจซื้อ เพราะกังวลว่าสงครามจะยืดเยื้อ แต่ในอีกมุมหนึ่ง ดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ จึงถือเป็นโอกาสของคนที่มีความพร้อม”

>>>ต้นทุนพุ่ง-ผู้รับเหมาไม่กล้าเสี่ยง

หนึ่งในความท้าทายสำคัญของภาคอสังหาฯ คือ ต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายชะลอการเปิดโครงการใหม่ ขณะที่ผู้รับเหมามีความลังเลในการเข้าประมูลงานระยะยาว เนื่องจากไม่สามารถประเมินความเสี่ยงด้านราคาได้

นอกจากนี้ ปัญหาสภาพคล่องยังเป็นอีกประเด็นสำคัญ เนื่องจากภาคอสังหาริมทรัพย์ถือเป็น “ต้นน้ำ” ของหลายอุตสาหกรรม หากไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์โครงการให้ลูกค้าได้ จะกระทบต่อเนื่องไปยังอีกหลายธุรกิจ อาทิ ผู้ออกแบบ ผู้รับเหมา และร้านวัสดุก่อสร้าง ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อ GDP ของประเทศได้

>>>Reject Rate พุ่ง 70% สะท้อนปัญหาโครงสร้างหนี้

ด้านการเข้าถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัย นายปิติพัฒน์ระบุว่าอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Reject Rate) ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 40-50% แต่อาจสูงถึง 70% หากรวมกลุ่มที่ไม่ผ่านการ Pre-approve ทั้งๆ ที่ลูกค้าส่วนใหญ่มีรายได้ แต่ติดหนี้ในส่วนอื่นๆ เช่น บัตรเครดิต หรือหนี้รถ ทำให้ไม่สามารถขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยผ่าน

>>>ดันมาตรการรัฐ ปลดล็อกทั้งระบบ

ในฐานะนายกสมาคมอาคารชุดไทยคนใหม่ นายปิติพัฒน์เสนอแนวทางเชิงนโยบายเพื่อกระตุ้นตลาดและแก้ไขปัญหาเชิงโครงสร้าง ได้แก่

  • ขยายมาตรการลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ 0.01% ให้ครอบคลุมบ้านราคาเกิน 7 ล้านบาท โดยให้สิทธิ์ในวงเงิน 7 ล้านบาทแรก
  • อัดฉีด Soft Loan และกระจายสู่ธนาคารพาณิชย์ เพื่อเพิ่มโอกาสเข้าถึงสินเชื่อ
  • มาตรการรวมหนี้ โดยให้สามารถนำหนี้รายย่อยดอกเบี้ยสูง มารวมกับสินเชื่อบ้านที่ดอกเบี้ยต่ำ
  • ขยายระยะเวลาเช่าทรัพย์อิงสิทธิ์จาก 30 ปี เป็น 50-60 ปี เพื่อสร้างความเชื่อมั่นนักลงทุนต่างชาติ
  • กำหนดมาตรฐาน EIA ที่ชัดเจน เพื่อลดความไม่แน่นอนจากการตีความของคณะกรรมการ

>>>โอกาสใหม่จากทุนต่างชาติ

ท่ามกลางความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ นายปิติพัฒน์มองว่าไทยยังมีจุดแข็งสำคัญ คือ “ความเป็นกลาง” ในเวทีโลก ซึ่งกำลังดึงดูดกลุ่ม Ultra-wealth จากตะวันออกกลาง เช่น ดูไบ สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ และซาอุดีอาระเบียเข้ามา และเชื่อว่าตลาดอสังหาฯ ไทยจะกลับมาฟื้นตัวได้ในระยะกลางถึงยาว

>>>เปิดรับต่างชาติ-ย้ำกฎหมายต้องชัด

ขณะที่ประเด็นการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติ นายปิติพัฒน์มองว่าสามารถพิจารณาปรับสัดส่วนเกิน 49% ได้ หากมีระบบกำกับดูแลที่ชัดเจน ขณะที่ประเด็น “ทุนเทา” นั้น เชื่อว่าระบบตรวจสอบของธนาคารมีมาตรฐานอยู่แล้ว แต่ปัญหาอาจจะอยู่ที่การบังคับใช้ได้หรือไม่

>>>แนะผู้ซื้อจังหวะนี้ต้องรีบตัดสินใจ

ท้ายที่สุด นายปิติพัฒน์ฝากถึงผู้บริโภคว่า ช่วงเวลานี้ถือเป็นโอกาสที่ดี เพราะหากซื้อที่อยู่อาศัยและโอนกรรมสิทธิ์ภายในวันที่ 30 มิถุนายนนี้ จะยังได้รับอานิสงค์จากมาตรการรัฐ และดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำ หากรอต่อไปอีก ต้นทุนอาจสูงขึ้นทั้งจากราคาบ้านและดอกเบี้ย

การเข้ารับตำแหน่งครั้งนี้ของนายปิติพัฒน์ ไม่เพียงเป็นการเปลี่ยนผ่านผู้นำสมาคมฯ แต่ยังสะท้อนบทบาทสำคัญของภาคอสังหาริมทรัพย์ในฐานะกลไกขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย ที่ต้องเร่งปรับตัวท่ามกลางความผันผวนของโลก เพื่อสร้างการเติบโตอย่างยั่งยืนในระยะยาว