ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์เผยดีเวลล็อปเปอร์ปรับตัวลดซัพพลายในตลาดลงรับดีมานด์ชะลอตัว ชี้กรุงเทพฯ-ปริมฑลแข่งเดือด ซัพพลายคงเหลือเยอะ ส่งผลเห็นภาพการลงทุนพัฒนาโครงการในส่วนภูมิภาคเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง
ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลว่า ในด้านของอุปทานที่อยู่อาศัยในประเทศไทย จากข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน พบว่าไตรมาส 3 ปี 2566 มีจำนวนหน่วยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ 17,087 หน่วย ลดลงถึงร้อยละ 48.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า และเป็นการขยายตัวติดลบเป็นไตรมาสแรกในรอบ 7 ไตรมาส โดยคาดว่าปี 2566 จะมีออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศจำนวน 79,232 หน่วย ลดลงร้อยละ 13 .6 เมื่อเทียบกับปี 2565 ที่มีการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศจำนวน 91,689 หน่วย
ขณะที่ในด้านของการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย พบว่าในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 (ม.ค.-ส.ค.66) มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศ 25,756,920 ตร.ม. ลดลงร้อยละ 1.9 เมื่อเทียบกับ 8 เดือนแรกของปี 2565 (ม.ค.-ส.ค.65) ที่มีจำนวนพื้นที่ก่อสร้าง 26,253,998 ตร.ม. ซึ่งในช่วง 8 เดือนแรกของปี 2566 พบว่าพื้นที่ก่อสร้างโครงการแนวราบลดลงร้อยละ 3.9 ขณะที่พื้นที่ก่อสร้างอาคารชุด เพิ่มขึ้นร้อยละ 27.5 ส่วนทั้งปี 2566 มีการคาดการณ์ว่าจะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ 36,326,225 ตร.ม. ลดลงร้อยละ 9 โดยในส่วนของพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศ จะอยู่ที่ประมาณ 33,341,208 ตร.ม. ลดลงร้อยละ 10 และพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศจะอยู่ที่ประมาณ 2,985,017 ตร.ม. เพิ่มขึ้นร้อยละ 4.6
ดร.วิชัย กล่าวอีกว่า หากพิจาณาแยกเป็นพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า 9 เดือนแรกของปี 2566 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่จำนวน 65,101 หน่วย ลดลงร้อยละ 20.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า และหากพิจารณาในเชิงมูลค่า พบว่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 2566 มีมูลค่า 376,324 ล้านบาท ลดลงร้อยละ 3.3 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า ขณะที่ข้อมูลในรายไตรมาส พบว่าในไตรมาส 3 ปี 2566 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 20,369 หน่วย ลดลงร้อยละ 14.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า ขณะที่มูลค่าที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล อยู่ที่ 166,509 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 13.8 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม กลับพบว่าในไตรมาส 3 ของปี 2566 พื้นที่ 3 จังหวัด EEC (ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง) ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่มีการขยายตัว โดยจำนวนหน่วยมีการขยายตัวร้อยละ 90.7 และมูลค่ามีขยายตัวถึงร้อยละ 130.7
“จากข้อมูลการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน สะท้อนได้ว่าผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับตัวโดยการลดอุปทานในตลาดลง สอดคล้องกับข้อมูลการออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ส่วนในด้านการเปิดตัวโครงการใหม่พบว่าในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีจำนวนหน่วยในการเปิดตัวลดลง แต่กลับพบว่ามีการขยายตัวทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าของที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC”
สำหรับภาพรวมด้านอุปสงค์ ดร.วิชัยให้ข้อมูลว่า 9 เดือนแรกของปี 2566 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลง มีจำนวน 270,650 หน่วย ลดลงร้อยละ 4.2 แต่มีมูลค่า 766,791 ล้านบาท เพิ่มร้อยละ 1.6 โดยพบว่ากลุ่มบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มผู้โอนกรรมสิทธิ์ใหญ่ที่สุดที่มีหน่วยการเปลี่ยนแปลงที่ลดลงระหว่าง ร้อยละ 5.9-8.8 ขณะที่กลุ่มบ้านระดับราคาเกินกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไปมีการขยายตัวสูง โดยที่อยู่อาศัยในระดับราคาเกินกว่า 7.5 ล้านบาทขึ้นไป เป็นกลุ่มราคาที่มีหน่วยและมูลค่าขยายตัวมาก นอกจากนี้ ผลเบื้องต้นจากการสำรวจภาคสนามยังพบว่าหน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปรับตัวลดลง 24.7% และ 21.0% ตามลำดับ เช่นเดียวกับใน EEC ที่หน่วยและมูลค่าขายได้ใหม่ ปรับตัวลดลง 16.0% และ 11.7% ตามลำดับ
การชะลอตัวของอุปสงค์ได้กดดันให้อุปทานที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวลดลง โดยพบว่าภาพรวมอุปทาน 9 เดือนแรกสะสมของปี 2566 จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่ได้รับใบอนุญาตจัดสรรลดลงร้อยละ 16.4 และพื้นที่ที่ได้รับใบอนุญาตปลูกสร้างใน 8 เดือนแรกลดลงร้อยละ 1.9 ซึ่งพบว่าอุปทานที่มีการปรับตัวลดลงนั้นเป็นประเภทที่อยู่อาศัยแนวราบ ที่สอดคล้องกับทิศทางของผู้ประกอบการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบันที่มุ่งเน้นที่อยู่อาศัยในระดับราคาสูง เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มที่ยังมีกำลังซื้อที่ดี และสามารถได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายกว่าที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำถึงปานกลาง
“เครื่องชี้ภาวะเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ในไตรมาส 3 ปี 2566 ได้สะท้อนว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาพรวมทั่วประเทศ มีอุปสงค์ที่อยู่อาศัยในตลาดปรับตัวลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน เป็นการปรับตัวลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า ซึ่งน่าจะเป็นผลมาจากความสามารถของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยปรับตัวลดลงจากปัจจัยลบต่าง ๆ โดยเฉพาะกลุ่มผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในระดับราคาปานกลางถึงราคาต่ำ ซึ่งได้ส่งผลให้มีการปรับตัวลงของปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยในตลาดในปี 2566 ที่ชัดเจน โดยจะมุ่งเน้นไปที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาปานกลางค่อนข้างสูง ถึง ราคาสูง เนื่องจากเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการขอสินเชื่อมากกว่า และส่งผลให้ปริมาณอุปทานที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ลดลงในขณะที่มูลค่าไม่ได้ลดลงและกลับเพิ่มขึ้นอีกด้วย นอกจากนี้ยังมีข้อสังเกตว่า ผู้ประกอบการเริ่มมองว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในปัจจุบันมีอุปทานคงค้างมาก และมีการแข่งขันกันสูง จึงมองการขยายตัวไปสู่พื้นที่ภูมิภาคมากขึ้น โดยเฉพาะจังหวัดใหญ่ และจังหวัดท่องเที่ยวที่มีเศรษฐกิจดี” ดร.วิชัย กล่าว
ด้านทิศทางตลาดในภาพรวม ดร.วิชัยแสดงความคิดเห็นว่าภาพรวมทั้งปี 2566 คาดว่าจะมีการปรับตัวลดลงของทั้งอุปสงค์และอุปทานอยู่เมื่อเทียบกับปีก่อน เนื่องจากปี 2565 เป็นปีที่มีการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยขึ้นมาอย่างมาก จึงเป็นฐานที่สูงสำหรับปี 2566 นี้ จากการติดตามสถานการณ์ในช่วง 3 ไตรมาสมาอย่างต่อเนื่อง ซึ่งพบว่ามีสถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ดีกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ในช่วงต้นปี เนื่องจากผลจากยอดขายที่ดีในปีก่อนหน้า ได้ส่งผลให้ยอดโอนกรรมสิทธิ์ปีนี้คาดการณ์ได้ว่า ในปี 2566 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ จำนวน 377,832 หน่วย ปรับลดจากปีก่อนร้อยละ 3.8 และมีมูลค่า 1.07 ล้านล้านบาท ปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 0.1 เมื่อเทียบกับปีก่อน
ส่วนในปี 2567 ดร.วิชัย กล่าวสรุปทิศทางเอาไว้ว่า “หากตลาดสามารถรักษาโมเมนตั้มเช่นนี้ได้ ก็จะสามารถช่วยให้หน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ปี 2567 มีโอกาสขยายตัวได้ร้อยละ 4 และ 4.6 โดยคาดว่าปี 2567 จะมียอดโอนกรรมสิทธิ์ได้ถึง 392,936 หน่วย มูลค่า 1.114 ล้านล้านบาท โดยสัดส่วนของบ้านแนวราบยังมีสัดส่วนประมาณร้อยละ 70 และอาคารชุดร้อยละ 30 และด้านอุปทานจะเริ่มกลับมาขยายตัวประมาณร้อยละ 2 – 4 อีกครั้ง เพื่อรองรับการขยายตัวของอุปสงค์ในตลาดที่อยู่อาศัย ทั้งนี้ ต้องให้ความสำคัญต่ออุปทานเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยที่ยังเหลือขายในตลาดที่มีการสะสมมากเพิ่มขึ้น เนื่องจากการเพิ่มขึ้นมากและเร็วของอุปทานในช่วงก่อนหน้า แต่ยอดขายในปี 2566 ไม่ดีนักทำให้เกิดการดูดซับอุปทานเป็นไปอย่างช้า”