ผู้บริหารและนักเศรษฐศาสตร์ชั้นนำของไทยสะท้อนภาพตรงกันว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังเผชิญ “การเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้าง” ครั้งสำคัญ ที่ไม่ใช่เพียงภาวะชะลอตัวตามวัฏจักรเศรษฐกิจ แต่เป็นการเปลี่ยนแปลงระยะยาวของทั้งเศรษฐกิจ ประชากร และพฤติกรรมผู้บริโภค ซึ่งบีบให้ผู้ประกอบการต้องปรับตัวครั้งใหญ่ หากต้องการอยู่รอดในตลาดที่มีการแข่งขันรุนแรงมากขึ้น

ประเด็นดังกล่าวถูกถ่ายทอดผ่านการบรรยายพิเศษหัวข้อ “พลิกวิกฤตสู่โอกาสอสังหาริมทรัพย์ เกมใหม่เศรษฐกิจไทย” โดย ดร.พิพัฒน์ เหลืองนฤมิตชัย กรรมการผู้จัดการ บริษัทหลักทรัพย์ เกียรตินาคินภัทร จำกัด (มหาชน) และการเสวนา “Red Ocean Survival Guide: อยู่รอดอย่างไรในตลาดที่ทุกคนแย่งลูกค้า” โดยนายกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี. แลนด์ จำกัด (มหาชน) และเรืออากาศเอก กรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ภายในงาน PROPERTY HACK 2026: Survival Ocean จัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ร่วมกับสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี และบริษัท เทอร์ร่า มีเดีย แอนด์ คอนซัลติ้ง จำกัด

ดร.พิพัฒน์ กล่าวว่า ความท้าทายของอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันเป็นผลสะท้อนโดยตรงจากโครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่เปลี่ยนไป โดยหลังจากวิกฤตแต่ละครั้ง อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจไทยลดลงอย่างต่อเนื่อง จากระดับ 8-10% ในยุคก่อนวิกฤตต้มยำกุ้ง เหลือประมาณ 5% หลังปี 2540 และลดลงสู่ระดับเฉลี่ยราว 3% ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา

ปัจจัยสำคัญมาจากการเข้าสู่สังคมสูงวัย จำนวนประชากรวัยทำงานลดลง อัตราการเกิดต่ำกว่าระดับทดแทนประชากร ขณะที่ภาคอุตสาหกรรมซึ่งเคยเป็นเครื่องยนต์หลักของเศรษฐกิจเริ่มสูญเสียความสามารถในการแข่งขัน ส่งผลให้กำลังซื้อในระบบเศรษฐกิจขยายตัวช้าลง

“โจทย์สำคัญไม่ใช่การรอให้เศรษฐกิจกลับไปเหมือนเดิม แต่คือการยอมรับความจริงใหม่ และปรับตัวให้สอดคล้องกับโลกที่เปลี่ยนไป” ดร.พิพัฒน์กล่าว

ดร.พิพัฒน์ กล่าวอีกว่า ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องเปลี่ยนแนวคิดจากการเติบโตด้วยปริมาณ ไปสู่การเติบโตด้วยคุณภาพ มองหาเซ็กเมนต์ใหม่ที่มีศักยภาพ เช่น ธุรกิจสุขภาพ เวลเนส เทคโนโลยี และบริการสำหรับสังคมผู้สูงอายุ รวมถึงการสร้างรายได้ประจำจากการบริหารสินทรัพย์ มากกว่าการพึ่งพารายได้จากการขายโครงการใหม่เพียงอย่างเดียว

ด้านนายกีรติ ศตะสุข ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ซี.พี. แลนด์ จำกัด (มหาชน) มองว่า สถานการณ์ปัจจุบันของธุรกิอสังหาริมทรัพย์อยู่ในระดับ “วิกฤต” อย่างมีนัยสำคัญ และผู้ประกอบการต้องประเมินสถานการณ์อย่างตรงไปตรงมา

นายกีรติ ระบุว่าในภาวะตลาดปัจจุบัน มีเพียงส่วนน้อยของผู้ประกอบการที่สามารถสร้างการเติบโตโดดเด่นได้ ขณะที่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ต้องเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อที่ชะลอตัว ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้น และการแข่งขันด้านราคาที่รุนแรง

“ในบางช่วงเวลา การอยู่รอดสำคัญกว่าการเติบโต” นายกีรติกล่าว พร้อมระบุว่า สิ่งที่สำคัญที่สุดในภาวะปัจจุบันคือการรักษากระแสเงินสด ไม่ใช่การรักษาระดับกำไร

ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงต้องยอมลดราคา ระบายสต๊อก ชะลอการลงทุนใหม่ หรือแม้แต่ยอมให้กำไรลดลง เพื่อรักษาสภาพคล่องทางการเงินและความสามารถในการดำเนินธุรกิจในระยะยาว

นอกจากนี้ นายกีรติยังมองว่า ความสำเร็จในอดีตไม่สามารถนำมาใช้เป็นสูตรสำเร็จในปัจจุบันได้อีก เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไปอย่างมาก โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ไม่ได้ซื้อบ้านจากความจำเป็นเพียงอย่างเดียว แต่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิต ความเป็นชุมชน ระบบบริการ และมูลค่าในอนาคตมากขึ้น

“ทำเล” จึงไม่ใช่ปัจจัยเดียวอีกต่อไป แต่ผู้ประกอบการต้องสามารถสร้างระบบนิเวศการอยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตได้อย่างครบวงจร

ขณะที่เรืออากาศเอก กรี เดชชัย กรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจที่อยู่อาศัย บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า หนึ่งในแนวทางสำคัญในการแข่งขันท่ามกลางตลาดที่เป็น Red Ocean คือการสร้างความแตกต่างด้วยการพัฒนา Ecosystem ที่สมบูรณ์

ตัวอย่างสำคัญคือความสำเร็จของโครงการคอนโดมิเนียมในจังหวัดขอนแก่น ซึ่งสามารถปิดการขายได้กว่า 583 ยูนิต มูลค่าประมาณ 1,600 ล้านบาท ภายในเวลาเพียง 3 วัน จากแนวคิด “คอนโดในห้าง” ที่เชื่อมโยงที่อยู่อาศัยเข้ากับศูนย์การค้า ร้านอาหาร และบริการต่างๆ ภายในโครงการ

แนวทางดังกล่าวสะท้อนว่า ผู้บริโภคไม่ได้มองเพียงตัวอาคารหรือราคาขาย แต่ให้ความสำคัญกับประสบการณ์การใช้ชีวิตและความสะดวกสบายในระยะยาว

สำหรับผู้ประกอบการรายเล็ก ผู้บริหารทั้งสองรายเห็นตรงกันว่ายังมีโอกาสแข่งขันได้ หากใช้จุดแข็งด้านความคล่องตัว ความใกล้ชิดลูกค้า และการบริการที่เข้าถึงความต้องการของผู้บริโภคได้ดีกว่าบริษัทขนาดใหญ่

อย่างไรก็ตาม ทุกฝ่ายย้ำตรงกันว่า วินัยทางการเงิน การบริหารสต๊อกอย่างรอบคอบ การควบคุมต้นทุน และความสามารถในการปรับตัวอย่างรวดเร็ว จะเป็นปัจจัยชี้ขาดความอยู่รอดของธุรกิจในระยะต่อไป

อีกประเด็นที่ได้รับการพูดถึงอย่างกว้างขวาง คือการเปลี่ยนแปลงของรูปแบบการอยู่อาศัยในอนาคต ไม่ว่าจะเป็น Leasehold Residence การเช่าระยะยาว Rent-to-Own หรือรูปแบบการถือครองทรัพย์สินที่ยืดหยุ่นมากขึ้น ซึ่งสะท้อนว่าตลาดกำลังเคลื่อนจากแนวคิด “การเป็นเจ้าของ” ไปสู่ “การเข้าถึงคุณภาพชีวิต” มากขึ้น

ทั้งนี้ ผู้บริหารมองว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคตจะไม่ใช่ธุรกิจที่แข่งขันกันด้วยจำนวนโครงการหรือการลดราคาเพียงอย่างเดียว แต่จะเป็นการแข่งขันด้านคุณค่า การสร้างชุมชน การบริหารสินทรัพย์ และการพัฒนาเมืองที่ตอบโจทย์วิถีชีวิตใหม่ของผู้บริโภค

ภายใต้เศรษฐกิจที่เติบโตช้าลงและการแข่งขันที่รุนแรงขึ้น ผู้ประกอบการที่อยู่รอดได้อาจไม่ใช่ผู้เล่นที่ใหญ่ที่สุด แต่เป็นผู้ที่เข้าใจการเปลี่ยนแปลงของตลาด ปรับตัวได้เร็ว มีวินัยทางการเงิน และสามารถสร้างคุณค่าที่แตกต่างให้กับลูกค้าได้อย่างต่อเนื่อง

วิกฤตครั้งนี้ไม่ใช่เพียงบททดสอบของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นจุดเปลี่ยนสำคัญที่กำลังบังคับให้ทั้งอุตสาหกรรมต้องสร้างโมเดลการเติบโตใหม่ เพื่อก้าวต่อไปในโลกเศรษฐกิจยุคใหม่ นี่คือสิ่งที่ผู้ร่วมเสวนาสรุปตรงกัน