‘เสนาฯ’ สบช่อง พลิกวิกฤตโควิดเป็นโอกาส จับมือพันธมิตรญี่ปุ่น ‘ฮันคิว ฮันชิน’ ทุ่มงบกว่า 2,000 ล้านบาท เทคโอเวอร์โครงการ 3 ทำเล ลดต้นทุนพัฒนา พร้อมผุดแบรนด์ใหม่ ‘FLEXI’ ระดับราคาโดนใจ 1.5-2.5 ล้านบาท เตรียมเปิดตัวปลายปีนี้ จับกลุ่ม GEN Y และ GEN Z ที่กำลังตั้งตัว
ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความสัมพันธ์กับภาวะเศรษฐกิจ หากภาวะเศรษฐกิจดีตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็จะดีตามไปด้วย สำหรับประเทศไทย แม้รัฐบาลจะประกาศคลายมาตรการล็อคดาวน์และมีการเปิดประเทศในวันที่ 1 พฤศจิกายนนี้ แต่กว่าที่เศรษฐกิจจะกลับมาฟื้นตัวเท่ากับปี 2562 ซึ่งมีนักท่องเที่ยวมาท่องเที่ยวประเทศไทยมากที่สุดในโลก ก็คงต้องใช้เวลา ดังนั้นจึงคาดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่อจากนี้ก็คงจะค่อยๆ ใช้เวลาในการฟื้นตัวเช่นกัน
“สำหรับตลาดอังหาริมทรัพย์ พบว่ามียอดขายลดลงในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ในขณะที่การเปิดตัวโครงการใหม่ก็ลดลงเช่นกัน ทั้งนี้ ในส่วนของหน่วยเหลือขายสะสม แม้จะมีความกังวลใจว่าตลาดคอนโดมิเนียมอยู่ในภาวะโอเวอร์ซัพพลาย แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา กลับพบว่าสินค้ากลุ่มทาวน์เฮาส์มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียมมีหน่วยเหลือขายลดลง เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมาดีเวลล็อปเปอร์ต่างเร่งระบายสต็อกสินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียม โดยมีการลดราคาขายเพื่อกระตุ้นตลาด ขณะที่ก็หันมาพัฒนาโครงการประเภททาวน์เฮาส์มากขึ้น เพราะรู้สึกว่าตลาดมีความปลอดภัยมากกว่า จนปัจจุบันตัวเลขเหลือขายสะสมของคอนโดมิเนียมอยู่ที่ 88,000 หน่วย และทาวน์เฮาส์อยู่ในระดับใกล้เคียงกันที่ 83,000 หน่วย”
ผศ.ดร.เกษรา กล่าวอีกว่า แม้ว่าปัจจุบัน วิถีชีวิตแบบ New Normal หรือการทำงานที่บ้าน อาจจะทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่มากขึ้นก็จริง อย่างไรก็ตาม ที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้สถานทำงานก็ยังเป็นสิ่งจำเป็น เนื่องจากมีความสัมพันธ์กับค่าใช้จ่ายในการเดินทาง เพราะฉะนั้นคอนโดมิเนียมก็ยังเป็นที่อยู่อาศัยที่ยังมีความต้องการอยู่ แต่จากการยกเลิกโปรโมชันเที่ยวเดินทาง 30 วัน ราคา 3,000 บาท ของรถไฟฟ้าบีทีเอส ในวันที่ 30 กันยายน 2564 ก็จะส่งผลให้การเดินทางด้วยรถไฟฟ้ามีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ดีเวลล็อปเปอร์จึงอาจจะต้องระมัดระวังในการเลือกทำเลการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า เพราะอาจจะสามารถพัฒนาได้ตามสถานนีที่จำกัดมากขึ้น เนื่องจากการพัฒนาโครงการในทำเลที่ห่างไกลเมือง แม้จะได้พื้นที่ใช้สอยมากกว่า แต่ก็อาจจะไม่ใช่ตัวเลือก เพราะจะมีค่าใช้จ่ายในการเดินทางมากขึ้นตามไปด้วย
นอกจากในเรื่องของการเลือกทำเล สิ่งที่ดีเวลล็อปเปอร์ควรคำนึงถึงก็คือต้นทุนในการทำธุรกิจที่สูงขึ้น จากราคาค่าแรงที่สูงขึ้น และราคาที่ดินก็ยังมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นแม้ว่าจะปรับขึ้นช้าลง ขณะที่ราคาคอนโดมิเนียมยังมีทิศทางปรับตัวลดลงต่อเนื่อง เนื่องจากตลาดยังไม่มีแรงผลักดันให้ฟื้นตัวมากพอที่จะดูดซับอุปทานส่วนเกินที่ยังอยู่ในระดับสูง ส่วนราคาบ้านแนวราบก็มีแนวโน้มทรงตัวและปรับตัวลดลงเล็กน้อยบางกลุ่ม โดยเฉพะทาวน์เฮาล์ที่ระดับราคาปานกลางที่มีหน่วยเหลือขายในตลาดจำนวนมาก
สำหรับเสนาฯ มีการปรับตัวเพื่อรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้น โดยล่าสุดร่วมมือกับ ฮันคิว ฮันชิน พร็อพเพอร์ตี้ส์ คอร์ป พันธมิตรจากประเทศญี่ปุ่น ทุ่มงบกว่า 2,000 ล้าบาท เข้าไปเทคโอเวอร์โครงการใน 3 ทำเล และจะเปิดตัวภายในปีนี้ ภายใต้แบรนด์ใหม่ ‘FLEXI’ ในราคา 1.5-2.5 ล้านบาท โดยมีกลุ่มเป้าหมายคือคนรุ่นใหม่ GEN Y และ GEN Z ที่กำลังตั้งตัว และมีความเป็นตัวเองสูง
“สำหรับแหล่งงานใหญ่ๆ ยังคงอยู่ในเมือง เพราะฉะนั้นเราจึงมองว่าคอนโดมิเนียมยังเป็นตลาดที่มีความต้องการ ซึ่งในการเลือกทำเลเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เราคิดว่าทำเลที่ดีไม่จำเป็นต้องติดแนวรถไฟฟ้า แต่ต้องใกล้แหล่งงาน แหล่งที่อยู่อาศัยเดิม และทำราคาให้เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์ของลูกค้า แต่ความยากในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน อยู่ที่ต้นทุนที่สูงขึ้น ทั้งจากการขอ EIA ที่ยากขึ้น ทำให้ระยะเวลาในการพัฒนาโครงการนานขึ้น ต้นทุนค่าก่อสร้างที่แพงขึ้น ค่าจ้างแรงงานสูงขึ้น และราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น และการที่ตลาดจะค่อยๆ กลับมา ราคาคอนโดมิเนียมก็อาจจะไม่กลับมาดีมากนัก เราจึงคิดว่าจะทำอย่างไรจะสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมออกมาโดยสามารถทำราคาได้ดี ขณะที่มีความเสี่ยงน้อยที่สุด ซึ่งในช่วงสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด-19 เรามองเห็นโอกาสจากการที่ดีเวลล็อปเปอร์บางรายชะลอการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมลง โดยการเข้าไปเทคโอเวอร์โครงการเหล่านั้น ซึ่งมีทั้งแบบที่ทำแบบเสร็จยังไม่เข้า EIA, ผ่าน EIA แล้วแต่ยังไม่ได้สร้าง, สร้างเสร็จแล้วครึ่งหนึ่ง และสร้างเสร็จแล้ว โดยส่วนใหญ่เป็นการร่วมทุนกับ ฮันคิว ฮันชิน ซึ่งข้อดีของการทำโครงการในลักษณะนี้คือเรื่องความรวดเร็ว ต้นทุนด้านราคาที่ถูกลง ทั้งนี้ โครงการที่เราเข้าไปเทคโอเวอร์ต้องเป็นโครงการที่มีคุณภาพ ได้รับการพัฒนาตามมาตรฐานของเสนาฯ และลูกค้าก็จะได้รับการดูแลมาตรฐานเดียวกับทุกโครงการของเสนาฯ เช่นกัน”
ผศ.ดร.เกษรา ยังได้เปิดเผยถึงทำเลที่เสนาฯ เลือกเข้าไปพัฒนาโครงการในลักษณะนี้อีกว่า ได้แก่ ทำเลธนบุรี-เจริญนคร ซึ่งเป็นทำเลที่มีเสน่ห์ ใกล้แหล่งงาน เดินทางไปยังสีลม-สาทรได้สะดวก ได้วิวแม่น้ำ ใกล้ไอคอน สยาม เอเชียทีค ใกล้รถไฟฟ้าสายสีทอง และเป็นทำเลที่สินค้าในกลุ่มคอนโดมิเนียมขายได้ถึง 3,548 ยูนิต หรือคิดเป็น 98.4% ของจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมทั้งหมดในย่านนั้น ระดับราคาที่ขายดีคือ 2-3 ล้านบาท
ทำเลที่สองคือติวานนท์ ทำเลที่เชื่อมกรุงเทพฯกับนนทบุรีเข้าไว้ด้วยกัน ทำให้การเดินทางไปยังจุดหมายต่างๆ ทำได้ง่าย และสะดวกรวดเร็ว ใกล้แหล่งสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ มากมาย และเป็นทำเลที่เหมาะกับการเป็นที่อยู่อาศัย ใกล้ศูนย์ราชการ ใกล้รถไฟฟ้าสายสีม่วง รถไฟฟ้าสายสีแดง รถไฟฟ้าสายสีชมพู ใกล้ดอนเมืองโทลย์เวย์ และส่วนขยายทางด่วนบางปะอิน-ปากเกร็ด โดยทำเลนี้สินค้าประเภทคอนโดมิเนียมขายได้มากถึง 1,770 ยูนิต คิดเป็น 66.5% ของจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมทั้งหมดในย่านนั้น ระดับราคาที่ขายดีคือ 2-3 ล้านบาท
อีกหนึ่งทำเลคือ นนทบุรี – บางซื่อ ซึ่งเป็นทำเลที่มีสถานี Interchange ที่เชื่อมต่อระหว่างรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีม่วง โดยสถานีกลางบางซื่อจะกลายเป็นสถานีศูนย์กลางระบบขนส่งมวลชนที่ใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และมีโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่ -ราษฎร์บูรณะ) ผ่านบริเวณถนนรัตนาธิเบศร์ มีทางด่วนบริเวณถนนงามวงศ์วานรองรับ ซึ่งทำเลนี้สินค้าประเภทคอนโดมิเนียมขายได้มากถึง 2,561ยูนิต คิดเป็น 90.3% ของจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมทั้งหมดในย่านนั้น ระดับราคาที่ขายดีคือ 2-3 ล้านบาท
ทั้งนี้ ในอนาคตเสนาฯ จะมีการพัฒนาโครงการในลักษณะนี้อย่างต่อเนื่อง ซึ่งกำลังอยู่นะหว่างการเจรจาอีก 3-4 โครงการ โดยทำเลที่สนใจคือทำเลที่ดี มีกำลังซื้อ และเป็นทำเลที่การแข่งขันไม่สูง