ตลาดคลังสินค้าของไทยในช่วงครึ่งหลังปี 2568 ปรับตัวดีขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยได้รับแรงหนุนจากการไหลเข้าของสินค้าจากจีน และการปรับโครงสร้างซัพพลายเชนของผู้ผลิตทั่วโลก ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
ในช่วงดังกล่าว ปริมาณการดูดซับสุทธิ (net absorption) อยู่ที่ประมาณ 310,700 ตารางเมตร สะท้อนถึงความต้องการใช้พื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอย่างชัดเจน โดยหนึ่งในปัจจัยสำคัญคือการที่ผู้ผลิตจากจีนเพิ่มปริมาณการส่งสินค้าเข้ามาในภูมิภาค เพื่อบริหารความเสี่ยงจากความไม่แน่นอนด้านการค้าและมาตรการภาษี ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องใช้พื้นที่คลังสินค้าเพิ่มขึ้นในการบริหารจัดการสต็อก
แนวโน้มดังกล่าวสอดคล้องกับการปรับกลยุทธ์ของบริษัทข้ามชาติ ที่หันมาใช้รูปแบบการผลิตและกระจายสินค้าหลายประเทศ (multi-location strategy) เพื่อลดความเสี่ยงทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยประเทศไทยยังคงเป็นหนึ่งในศูนย์กลางสำคัญของภูมิภาค ด้วยโครงสร้างพื้นฐานที่พร้อมและการเชื่อมต่อด้านการค้า
ในด้านภาพรวมตลาด อุปทานคลังสินค้ารวมเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 6.62 ล้านตารางเมตร ขณะที่พื้นที่เช่าจริงเพิ่มขึ้นเป็น 5.89 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่ 88.9% โดยพื้นที่ที่มีการเติบโตโดดเด่นยังคงอยู่ในเขต EEC และกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ซึ่งเป็นศูนย์กลางของกิจกรรมอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์
ดีมานด์ที่เพิ่มขึ้นยังได้รับแรงสนับสนุนจากอุตสาหกรรมหลัก เช่น อิเล็กทรอนิกส์ ซึ่งเติบโตตามกระแสเทคโนโลยี AI และดาต้าเซ็นเตอร์ รวมถึงอุตสาหกรรมเหล็กและยานยนต์ที่มีการผลิตและการส่งออกเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ความต้องการพื้นที่สำหรับจัดเก็บวัตถุดิบ ชิ้นส่วน และสินค้าสำเร็จรูปเพิ่มสูงขึ้น
ในขณะเดียวกัน บทบาทของคลังสินค้าในประเทศไทยกำลังเปลี่ยนแปลงจากการเป็นเพียงพื้นที่จัดเก็บสินค้า ไปสู่การเป็นส่วนหนึ่งของกระบวนการผลิตและซัพพลายเชน เช่น การจัดเตรียมวัตถุดิบ การรวมสินค้าเพื่อส่งออก และการรองรับระบบโลจิสติกส์แบบทันเวลา (just-in-time)
แนวโน้มดังกล่าวส่งผลให้ผู้เช่าให้ความสำคัญกับคลังสินค้าที่มีคุณภาพสูง ตั้งอยู่ในทำเลยุทธศาสตร์ และสามารถรองรับเทคโนโลยีและระบบอัตโนมัติได้มากขึ้น ส่งผลให้คลังสินค้าในทำเลหลักยังคงมีอัตราการเช่าสูง ขณะที่ทรัพย์สินรองเริ่มเผชิญการแข่งขันที่มากขึ้น
ในระยะต่อไป การเปลี่ยนแปลงของซัพพลายเชนโลก รวมถึงการไหลเข้าของสินค้าระหว่างประเทศ คาดว่าจะยังคงเป็นปัจจัยหลักที่สนับสนุนตลาดโลจิสติกส์ของไทย พร้อมตอกย้ำบทบาทของประเทศในฐานะศูนย์กลางโลจิสติกส์ของภูมิภาค
มาร์คัส เบอร์เทนชอว์ หุ้นส่วน – หัวหน้าฝ่ายที่ปรึกษาด้านพื้นที่โลจิสติกส์และอุตสาหกรรม ของ ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าว “ความต้องการคลังสินค้าที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบัน ไม่ได้เกิดจากการบริโภคที่เร่งตัวขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนถึงการที่ภาคธุรกิจเริ่มให้ความสำคัญกับการบริหารความเสี่ยงด้านซัพพลายเชนมากขึ้น การไหลเข้าของสินค้าจากจีน รวมถึงการกระจายฐานการผลิตของบริษัทข้ามชาติ ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเลือกถือสต็อกสินค้าในระดับสูงขึ้น และเพิ่มความยืดหยุ่นในการบริหารเครือข่ายโลจิสติกส์ ซึ่งประเทศไทยยังคงได้รับประโยชน์จากแนวโน้มดังกล่าว จากจุดแข็งด้านฐานอุตสาหกรรมและการเชื่อมต่อด้านโลจิสติกส์ของประเทศ”