REIC ชี้ตลาดอสังหาฯ ไตรมาส 3 ส่งสัญญาณฟื้นตัว อานิสงค์จากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ขยายเพดานลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองให้กับที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาท สำหรับปี 68 คาดตลาดดีขึ้นต่อเนื่องจากปัจจัยหนุนหลายด้าน
นายกมลภพ วีระพละ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เปิดเผยว่า ภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ไตรมาส 2 – 3 ปี 2567 ยังคงติดลบเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ถือว่าติดลบน้อยกว่าไตรมาส 1 ปี 2567 สะท้อนถึงตลาดที่อยู่อาศัยมีสัญญาณการฟื้นตัวขึ้น หลังจากได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ให้กับที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จากเดิมไม่เกิน 3 ล้านบาทเท่านั้น จึงทำให้ยอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ขยายตัวเพิ่มขึ้น โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวันของปีก่อน
โดยการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุด ไตรมาส 3 ปี 2567 เมื่อรวมทุกระดับราคา อาคารชุดโอนกรรมสิทธิ์ในไตรมาส 3 ปี 2567 มีจำนวนรวม 31,247 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ที่มีการโอนจำนวน 29,041 หน่วย แต่มีมูลค่า 79,284 ล้านบาท มูลค่าลดลงร้อยละ -1.7 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ที่มีมูลค่า 80,673 ล้านบาท
ทั้งนี้ อาคารชุดในกลุ่มระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการฯ มีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 29,883 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 9.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีจำนวน 27,391 หน่วย และมีมูลค่า 59,271 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.0 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีมูลค่า 55,933 ล้านบาท แต่อาคารชุด ในกลุ่มราคามากกว่า 7.5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเป็นกลุ่มที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากมาตรการฯ ในไตรมาส 3 ปี 2567 มีการโอนกรรมสิทธิ์ลดลง โดยมีจำนวน 1,364 หน่วย ลดลงร้อยละ -17.3 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้าซึ่งมีจำนวน 1,650 หน่วย และมีมูลค่า 20,013 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -19.1 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีมูลค่า 24,740 ล้านบาท
ส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบ ไตรมาส 3 ปี 2567 เมื่อรวมทุกระดับราคา ที่อยู่อาศัยแนวราบในไตรมาส 3 ปี 2567 มีการโอนลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีจำนวน 59,381 หน่วย ลดลงร้อยละ -9.9 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีจำวน 65,905 หน่วย และมีมูลค่า 173,968 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -7.0 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนซึ่งมีมูลค่า 186,982 ล้านบาท แต่ที่อยู่อาศัยแนวราบในกลุ่มราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท ขึ้นไป แม้ไม่ได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการฯ แต่ก็เป็น เพียงกลุ่มระดับราคาเดียวที่มีการโอนเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโดยมีจำนวน 1,715 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 5.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ที่มีจำนวน 1,625 หน่วย และมีมูลค่า 36,642 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 6.5 เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ที่มีมูลค่า 34,392 ล้านบาท
สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ ไตรมาส 3 ปี 2567 พบว่า มีจำนวน 3,756 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ร้อยละ 11.6 และมีมูลค่าการโอน 18,571 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 8.9 ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติ 3 ไตรมาสแรกของปี 2567 มีจำนวน 11,036 หน่วย (มีสัดส่วนร้อยละ 13.3 ของจำนวนหน่วยโอนห้องชุดทั้งหมด) เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อน ร้อยละ 3.1 แต่มีมูลค่าการโอน 51,458 ล้านบาท (มีสัดส่วนร้อยละ 24.2 ของมูลค่าการโอนห้องชุดทั้งหมด) ลดลงร้อยละ -1.5 โดยจีน และ รัสเซีย แม้จะมีสัดส่วน การโอนห้องชุดมากในอันดับต้นๆ แต่มีจำนวนและมูลค่าลดลง เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เนื่องจากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศและข้อจำกัดในการนำเงินออกนอกประเทศ ในขณะที่พม่าซึ่งมีปัญหาความขัดแย้งภายในประเทศ และไต้หวัน มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน
ทั้งนี้ REIC คาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ ปี 2567 ทั้งปี จะมีจำนวนประมาณ 350,545 หน่วย ลดลงร้อยละ -4.4% แบ่งเป็น ที่อยู่อาศัยแนวราบ 243,088 หน่วย ลดลงร้อยละ -6.0 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -15.4 ถึงร้อยละ 3.3 และอาคารชุด 107,456 หน่วย ลดลงร้อยละ -0.6 ส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์คาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทจำนวน 1,012,760 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.3 โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ จะมีมูลค่า 717,052 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -3.4 ด้านอาคารชุด จะมีมูลค่า 295,707 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -2.9
สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ ไตรมาส 3 ปี 2567 เป็นไปในทิศทางเดียวกับการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย โดยมีมูลค่า 154,168 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -17.9 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 187,701 ล้านบาท ลดลงติดต่อกัน 4 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2566 ส่วนสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ 3 ไตรมาสแรก ปี 2567 มีมูลค่า 419,812 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -16.2 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2566 ที่มีมูลค่า 500,874 ล้านบาท REIC จึงคาดว่าทั้งปี 2567 สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ จะมีมูลค่า 600,812 ล้านบาท ลดลงร้อยละ -11.4
สำหรับแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยปี 2568 คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน 363,600 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.7 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -4.5 ถึงร้อยละ 12.3 ประกอบด้วยที่อยู่อาศัยแนวราบ 254,520 หน่วย เพิ่มขึ้น ร้อยละ 4.7 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -1.4 ถึงร้อยละ 16.0 และอาคารชุด 109,080 หน่วย เพิ่มขึ้นร้อยละ 1.5 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -11.6 ถึงร้อยละ 3.9 ส่วนมูลค่าคาดว่าจะมีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทุกประเภทจำนวนประมาณ 1,043,300 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.0 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -8.6 ถึงร้อยละ 12.0 โดยที่อยู่อาศัยแนวราบ จะมีมูลค่า 739,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 3.2 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -7.2 ถึงร้อยละ 13.8 ด้านอาคารชุด จะมีมูลค่า 303,600 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.7 หรืออยู่ในช่วงร้อยละ -12.7 ถึงร้อยละ 7.8 ขณะที่คาดว่าจะมีสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ มูลค่า 614,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 2.3
แม้ในปี 2568 แนวโน้มภาระหนี้สินครัวเรือนจะยังคงอยู่ในระดับสูง ไม่มีมาตรการผ่อนปรน LTV สถาบันการเงินจะยังคงมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ตลอดจนปัญหาความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะในตะวันออกกลาง จะส่งผลรุนแรงต่อร่าคาน้ำมันและพลังงาน นโยบายทางเศรษฐกิจของประธานาธิบดีสหรัฐอเมริกาคนใหม่ อาจส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจการค้าโลก โดยเฉพาะมาตรการกีดกันทางการค้า และปัญหาการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจของจีนงมีความเปราะบางจากปัญหาภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมทั้งผลกระทบจากมาตรการกีดกันทางการค้าของสหรัฐ ที่จะส่งผลต่อจำนวนนักท่องเที่ยวจีน และกำลังซื้อห้องชุดของชาวจีนที่อาจจะซะลอตัวลง
อย่างไรก็ตาม จากการที่แนวโน้มเศรษฐกิจปี 2568 ที่คาดว่าจะขยายตัวอยู่ที่ 2.8 – 3.0% (ค่ากลางที่ 2.9) โดยมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญจากการฟื้นตัวอย่างต่อเนื่องของภาคการท่องเที่ยว ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวนเพิ่มขึ้นใกล้เคียงกับช่วงก่อนโควิด-19 การใช้จ่ายภาครัฐที่คาดว่าจะเพิ่มขึ้น จากกรอบงบประมาณภาครัฐปี 2568 ที่เพิ่มขึ้น การบริโภคภาคเอกชนที่ขยายตัวเพิ่มขึ้น อัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มลดลง การฟื้นตัวของการส่งออก รวมทั้งการคาดว่าจะมีการต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนฯ และค่าจดจำนองต่อเนื่องจากปี 2567 การที่คณะรัฐมนตรีเห็นชอบให้ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดสรรกรอบวงเงินรวม 55,000 ล้านบาท จัดทำแพ็คเกจสินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำ สนับสนุนคนไทยให้ได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองมากขึ้น ประกอบด้วยมาตรการสินเชื่อซื้อ – สร้าง และ มาตรการสินเชื่อซ่อม – แต่ง ในช่วงปลายปี 2567 และมาตรการอื่นๆ ที่จะกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจเพิ่มเติม ตลอดจนการที่รัฐบาลจะมีมาตรการแก้ไขปัญหาหนี้ครัวเรือน ช่วยเหลือกลุ่มเปราะบางที่ต้องการได้รับการดูแลเป็นพิเศษ เพื่อช่วยพื้นฟู และการเพิ่มขึ้นของนักท่องเที่ยวต่างชาติ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายห้องชุดของไทย ปัจจัยเหล่านี้จะช่วยส่งผลให้สถานการณ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยดีขึ้น