ตลาดสำนักงานในกรุงเทพฯ กำลังเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างชัดเจนของพฤติกรรมผู้เช่า โดยความต้องการเริ่มกระจุกตัวอยู่ในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวมากขึ้น สะท้อนการให้ความสำคัญด้านความยั่งยืน ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และคุณภาพของสภาพแวดล้อมในการทำงาน
ในไตรมาส 1 ปี 2569 อาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวมีการดูดซับสุทธิประมาณ 69,000 ตารางเมตร เพิ่มขึ้นเกือบ 4 เท่าจากไตรมาสก่อนหน้า และคิดเป็นสัดส่วนหลักของการเติบโตของอุปสงค์ในตลาด ขณะที่อาคารที่ไม่ได้รับการรับรองมีการเติบโตเพียงเล็กน้อยที่ประมาณ 1,000 ตารางเมตร สะท้อนถึงช่องว่างด้านผลการดำเนินงานที่ขยายตัวชัดเจนระหว่างสองกลุ่มอาคาร
แนวโน้มดังกล่าวสะท้อนการเปลี่ยนผ่านเชิงโครงสร้างของตลาด มากกว่าปัจจัยระยะสั้น โดยผู้เช่าให้ความสำคัญกับอาคารที่มีมาตรฐานสมัยใหม่ ประหยัดพลังงาน และตอบโจทย์ประสบการณ์การทำงานมากขึ้น สอดคล้องกับเป้าหมายด้าน ESG ขององค์กรและความต้องการของพนักงานที่เปลี่ยนแปลงไป
ขณะเดียวกัน การเพิ่มขึ้นของอุปทานอาคารสีเขียวยังเป็นอีกปัจจัยสำคัญ โดยปัจจุบันพื้นที่สำนักงานที่ได้รับการรับรองคิดเป็นประมาณ 42% ของอุปทานรวม ซึ่งไม่ได้มาจากอาคารใหม่เพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงการปรับปรุงอาคารเดิมเพื่อยกระดับคุณภาพ
การเติบโตดังกล่าวไม่ได้มาจากอาคารใหม่เพียงอย่างเดียว เช่น V. One Tower แต่ยังมาจากอาคารเดิมที่มีการปรับปรุงและได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED O+M (Operations and Maintenance) ซึ่งเป็นมาตรฐานสำหรับอาคารที่เปิดใช้งานและมีผู้เช่าแล้วอย่างน้อย 1 ปี โดยอาคารที่ได้รับการรับรองล่าสุด ได้แก่ The Ninth Towers, CRC Tower at All Seasons Place และ Gaysorn Amarin สะท้อนถึงแนวโน้มที่อาคารเก่ามีการปรับปรุงเพื่อยกระดับประสิทธิภาพด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น ทั้งนี้ ตั้งแต่ปี 2563 มีอาคารสำนักงานเดิมในกรุงเทพฯ มากกว่า 20 โครงการที่ได้รับการรับรอง LEED O+M ซึ่งตอกย้ำถึงความพยายามของเจ้าของอาคารในการเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขัน
แม้กิจกรรมการเช่าจะปรับตัวดีขึ้น แต่ความต้องการมีลักษณะเลือกมากขึ้น โดยผู้เช่าให้ความสำคัญกับคุณค่าในระยะยาว ประสิทธิภาพการดำเนินงาน และประสบการณ์ของพนักงาน มากกว่าการขยายพื้นที่เพียงอย่างเดียว ส่งผลให้อาคารเก่าและอาคารที่ไม่ได้รับการรับรองต้องเผชิญกับแรงกดดันในการปล่อยเช่าที่เพิ่มขึ้น เจ้าของอาคารจำเป็นต้องปรับกลยุทธ์ด้านราคา เสนอสิ่งจูงใจเพิ่มเติม หรือเร่งปรับปรุงอาคารเพื่อรักษาความสามารถในการแข่งขัน
ในระยะข้างหน้า แนวโน้มการมุ่งสู่อาคารสำนักงานคุณภาพสูงและมีความยั่งยืนคาดว่าจะยังคงต่อเนื่อง โดยเฉพาะในช่วงที่มีอุปทานใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวนมากในปี 2569 ซึ่งจะยิ่งทำให้การแข่งขันสูงขึ้น และทำให้ความต้องการยังคงกระจุกตัวอยู่ในอาคารที่สามารถตอบโจทย์ผู้เช่าได้อย่างครบถ้วน
แนวโน้มดังกล่าวคาดว่าจะยิ่งขยายช่องว่างระหว่างอาคารที่มีผลการดำเนินงานดีและอาคารที่ปรับตัวไม่ทัน และตอกย้ำความสำคัญของคุณภาพ ความยั่งยืน และการบริหารสินทรัพย์เชิงรุกในตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย กล่าวว่า “ช่องว่างระหว่างอาคารที่ได้มาตรฐานกับอาคารทั่วไปกำลังขยายตัวเร็วขึ้น และในระยะต่อไป เราจะเห็นตลาดถูกแบ่งชัดเจนระหว่างอาคารที่ ‘แข่งขันได้’ กับ ‘แข่งขันยาก’ มากขึ้น ปัจจัยด้าน ESG ไม่ได้เป็นเพียงภาพลักษณ์องค์กรอีกต่อไป แต่กลายเป็นส่วนหนึ่งของกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจและการบริหารต้นทุนในระยะยาว ซึ่งจะยิ่งเร่งให้ความต้องการกระจุกตัวในอาคารคุณภาพสูง”