สมาคมอาคารชุดไทยจัดงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ปี 2023” หวังเป็นแนวทางช่วยผู้ประกอบการทุกขนาดเติบโต ยกทัพกูรูตัวจริงวงการอสังหาฯ ร่วมวิเคราะห์กลยุทธ์การปรับตัว-แนวทางกระตุ้นยอดขาย-แนวโน้มตลาดลูกค้าต่างชาติ

นางสุพินท์ มีชูชีพ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ให้ข้อมูลว่า ก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 ในปี 2562 พบว่าตลาดคอนโดมิเนียมไทยมีการชะลอตัวลง เนื่องจากมีสัญญาณของภาวะโอเวอร์ซัพพลาย โดยในปี 2565 มีสต็อกคอนโดมิเนียม 770,000 ยูนิต และคาดการณ์ว่าสต็อกคอนโดมิเนียมอาจทะลุ 876,000 หน่วยภายในสิ้นปี 2568

สำหรับในส่วนของตลาดต่างชาติ ในปี 2565 (ม.ค.-ส.ค.) พบมีการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมรวม 58,078 หน่วย มูลค่า 150,683 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติคิดเป็น 10.1% ของจำนวนหน่วยทั้งหมด และคิดเป็น 19.5% ของของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด โดยชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มที่ใหญ่ที่สุดของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยในปัจจุบัน ครอบคลุมประมาณครึ่งหนึ่งของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติทั้งหมด ซึ่งราคาเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่ชาวจีนนิยมซื้ออยู่ที่ 5 ล้านบาทต่อยูนิต ขณะที่ชาติอื่นซื้อคอนโดมิเนียมในสัดส่วนที่น้อยกว่าชาวจีน แต่ซื้อในระดับราคาต่อยูนิตที่สูงกว่า

ด้านนายณัฎฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัทไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่าโอกาสในการขายคอนโดมิเนียมให้คนต่างชาติ ขึ้นอยู่กับการเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวและเข้ามาลงทุนในประเทศ โดยในช่วงก่อนเกิดการแพร่ระบาดของโควิด-19 (ปี2559-2562) มีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้ามาท่องเที่ยวประเทศไทยเฉลี่ย 36,554,003 คน/ปี และสร้างรายได้เฉลี่ย 1,818,527 ล้านบาท/ปี  โดยนักท่องเที่ยวที่เดินทางมาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากที่สุด 5 อันดับแรกในช่วงปี2559-2563 ได้แก่ ได้แก่ จีน มาเลเซีย เกาหลี ลาว และญี่ปุ่น ส่วนช่วงปี 2564 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ชาวยุโรปและสหรัฐอเมริกาเป็นชาติที่เดินทางมาท่องเที่ยวไทยมากที่สุด อย่างไรก็ตาม หลังสถานการณ์การแพร่ระบาดคลี่คลายพบว่านักท่องเที่ยวที่เดินทางมาท่องเที่ยวในประเทศไทยมากที่สุดอันดับต้นๆ กลับมาเป็นชาวเอเชีย ยกเว้นประเทศจีนซึ่งยังคงไม่เปิดประเทศ

ส่วนในด้านการเข้ามาลงทุนในประเทศไทย ในปี 2565 ประเทศไทยมีการลงทุนเป็นมูลค่า 439,088 ล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นมูลค่าเงินลงทุนจากชาวต่างชาติ 275,651 ล้านบาท โดยชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทยมากที่สุด ได้แก่ ไต้หวัน ญี่ปุ่น จีน ออสเตรีย และสิงคโปร์ ทั้งนี้ การเติบโตจากการลงทุนทางตรง (FDI) มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในพื้นที่ EEC โดยเฉพาะจังหวัดระยอง ซึ่งจะส่งผลให้มีความต้องการทั้งโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้าเพิ่มขึ้น รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในบริเวณดังกล่าวด้วย

นายณัฎฐา ให้ข้อมูลต่อไปอีกว่า ในระหว่างปี 2561-2565 ชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยและถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากที่สุด 5 อันดับแรก คือจีน รัสเซีย สหรัฐอเมริกา อังกฤษ และเยอรมนี และหากแยกรายจังหวัดพบว่าก่อนเกิดโควิด-19 ในช่วงปี 2561-2562 จังหวัดที่ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี เชียงใหม่ ภูเก็ต สมุทรปราการ ส่วนช่วงหลังเกิดโควิด-19 ในปี 2565 จังหวัดที่ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากที่สุด 5 อันดับแรก ได้แก่ กรุงเทพฯ ชลบุรี ภูเก็ต สมุทรปราการ และเชียงใหม่

นายณัฎฐา กล่าวอีกว่า คาดว่านักท่องเที่ยวที่เดินทางมาประเทศไทยจะเพิ่มขึ้นมากกว่า 8,000,000 ราย จนถึงสิ้นปี 2565 ทั้งนี้ ส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวในประเทศเอเชีย อาทิ มาเลเซีย, อินเดีย, สิงค์โปร์, เวียดนาม ส่วนชาวจีน ซึ่งมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมมากที่สุดในบรรดาชาวต่างชาติที่เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทย พบว่าตัวเลขลดลงอย่างต่อเนื่องจากการปิดประเทศ และคาดว่าจีนจะยังคงนโยบายนี้จนถึงกลางปี 2566 ซึ่งจะส่งผลให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงอย่างต่อเนื่องด้วยเช่นกัน  

นางสาวอาทิตยา เกษมลาวัณย์ หัวหน้าแผนกซื้อขายโครงการที่พักอาศัย บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยหลักที่ดึงดูดให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้แก่ค่าครองชีพที่ไม่สูง และการที่ประเทศไทยอนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮล 49% นอกจากนั้น ประเทศไทยยังมีจุดเด่นเรื่องการบริการ โครงข่ายคมนาคม และสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ  โดยมีสนามบินนานาชาติถึง 6 แห่ง มีรถไฟฟ้ากระจายออกไปรอบนอก เชื่อมต่อใจกลางกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งทำให้ยังสามารถหาที่ดินราคาไม่สูงเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในราคาที่ไม่สูงมาก และประเทศไทยยังเปิดรับวัฒนธรรมที่หลากหลาย การรักษาพยาบาลก็มีคุณภาพและราคาไม่สูง ที่สำคัญราคาอสังหาฯ ไทยก็อยู่ในระดับที่น่าสนใจ โดยปัจจุบันพบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ฮ่องกงสูงกว่าไทยถึง 5 เท่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่สิงคโปร์สูงกว่าไทย 3 เท่า และที่จีน (เซี่ยงไฮ้) ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงกว่าไทย 2.5 เท่า และเป็นบางส่วนเป็น Leasehold หรือการเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้กรรมสิทธิ์ด้วย

ส่วนดร.ประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การส่งเสริมให้ชาวต่างชาติมาซื้อคอนโดฯ ในประเทศไทย เท่ากับยิงปีนนัดเดียวได้นก 3 ตัว คือสามารถขายสินค้าได้เงินเข้าประเทศ ขณะที่ของยังอยู่ในประเทศไทย เป็นการส่งเสริมการลงทุนในไทย ทำให้คนไทยมีงานทำ และเป็นการส่งเสริมการท่องเที่ยวอย่างถาวร เพราะการมีคอนโดฯ ในไทย จะทำให้ชาวต่างชาติเดินทางเข้ามาที่ประเทศไทยบ่อยๆ มีการจับจ่ายใช้สอยในประเทศไทยทั้งการซื้อสินค้าและการท่องเที่ยว 

ทั้งนี้ สำหรับตลาดคอนโดฯ ในปี 2565-2566 พบว่ากลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไรหายไป ส่วนอัตรดอกเบี้ยอยู่ในขาขึ้น ทำให้คนซื้อคอนโดมิเนียมได้ยากขึ้น ขณะที่ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการคอนโดฯ สูงขึ้นตามไปด้วย เพราะฉะนั้นดีเวลล็อปเปอร์ต้องระวังความเสี่ยงทั้งทางด้านการตลาดและการขายที่อาจจะไม่ได้เป็นไปตามที่คาด และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นมากกว่าที่ประมาณการณ์ไว้ อย่างไรก็ตามหากเศรษฐกิจดีขึ้น ความเสี่ยงเหล่านี้ก็จะลดลง และมีโอกาสมากขึ้น

นายพีระพงศ์ จรูญเอก นายกสมาคมอาคารชุดไทย เปิดเผยว่าสถานการณ์ธุรกิจคอนโดมิเนียมในปี 2566 มีแนวโน้มเติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากภาพรวมเศรษฐกิจฟื้นตัวสูงสุดในรอบ 4 ปีจากหลากหลายปัจจัย อาทิ การคลี่คลายของสถานการณ์ COVID-19 การฟื้นตัวของภาคอุตสาหกรรมท่องเที่ยวและบริการ การเดินทางมาลงทุนและท่องเที่ยวของต่างชาติจากการเปิดประเทศของนานาประเทศสำคัญทั่วโลก ส่งผลให้ภาพรวมกำลังซื้อของผู้บริโภคต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนคอนโดมิเนียมกลับมามีโอกาสเติบโตในทุกเซ็กเมนต์

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยลบของตลาดคอนโดมิเนียมที่ต้องพึงระวังในปีหน้า ได้แก่ แนวโนมดอกเบี้ยขาขึ้น ซึ่งจะส่งผลต่อการตัดสินใจของลูกค้าขอสินเชื่อ นอกจากนั้น ในส่วนของผู้พัฒนาโครงการรายย่อยอาจตองแบกรับตนทุนที่สูงขึ้น โดยต้นทุนค่าก่อสร้างทรงตัวในระดับสูงและอาจจะมีโอกาสทรงตัวในระดับสูงต่อเนื่อง ขณะที่หนี้ครัวเรือนมีสัดส่วนสูง ซึ่งจะจํากัดความสามารถในการซื้อของลูกค้า และการยุติมาตรการชวยเหลือจากภาครัฐเพื่อกระตุ้นอสังหาฯ อาจจะกระทบกลุม Real Demand ในเซ็กเมนต์กลาง-ล่าง ทั้งนี้ กลยุทธ์สำหรับดีเวลล็อปเปอร์ในปีหน้าก็คือหานานน้ำสีครามหรือน่านน้ำสีขาวให้เจอ