เศรษฐกิจไทยในไตรมาส 4 ปี 2025 ขยายตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ด้านอุปทาน กิจกรรมทางเศรษฐกิจปรับตัวดีขึ้น โดยภาคการผลิตขยายตัวจากคำสั่งซื้อทั้งในประเทศและต่างประเทศที่เพิ่มขึ้น รวมถึงการกลับมาดำเนินการผลิตของโรงงานที่เคยหยุดชั่วคราวเพื่อปรับปรุงกระบวนการผลิต การฟื้นตัวของภาคการผลิตยังส่งผลดีต่อภาคบริการที่เกี่ยวเนื่อง โดยเฉพาะธุรกิจการค้าและโลจิสติกส์
ด้านอุปสงค์ การใช้จ่ายภายในประเทศปรับตัวดีขึ้น การบริโภคภาคเอกชนขยายตัว ส่วนหนึ่งได้รับแรงสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ ขณะที่การลงทุนภาคเอกชนยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง รายจ่ายภาครัฐส่วนกลางเพิ่มขึ้น ซึ่งช่วยสนับสนุนโมเมนตัมทางเศรษฐกิจโดยรวม นอกจากนี้ อุปสงค์จากต่างประเทศปรับดีขึ้นต่อเนื่อง โดยการส่งออกสินค้าเพิ่มขึ้นในหลายหมวด โดยเฉพาะสินค้าอิเล็กทรอนิกส์และสินค้าเกษตร
ในเดือนธันวาคม ดัชนีความเชื่อมั่นทางธุรกิจ (Business Sentiment Index: BSI) ทรงตัวใกล้เคียงกับเดือนก่อนหน้า สำหรับภาพรวมปี 2025 ดัชนีปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยได้รับแรงสนับสนุนหลักจากภาคการผลิต หลังการเร่งส่งออกในช่วงครึ่งแรกของปี ก่อนการบังคับใช้มาตรการภาษีตอบโต้ (Reciprocal Tariffs) ของสหรัฐอเมริกา ขณะที่ดัชนีความเชื่อมั่นคาดการณ์ล่วงหน้า 3 เดือน ปรับเพิ่มขึ้นจากเดือนก่อนหน้า มาอยู่ที่ระดับ 54.4 จากความเชื่อมั่นที่ดีขึ้นในภาคที่ไม่ใช่การผลิต โดยเฉพาะภาคค้าปลีก จากความคาดหวังต่อโครงการ “คนละครึ่ง พลัส เฟส 2” ในช่วงต้นปี 2026 อย่างไรก็ตาม ความเชื่อมั่นได้อ่อนตัวลงบางส่วนภายหลังการยุบสภา
>>>อุปทาน (Supply)
พื้นที่สำนักงานให้เช่ารวมในกรุงเทพฯ ยังคงทรงตัวในไตรมาส 4 ปี 2025 ที่ระดับ 6.49 ล้านตารางเมตร โดยไม่มีโครงการใหม่ที่แล้วเสร็จอย่างมีนัยสำคัญภายในไตรมาสดังกล่าว อย่างไรก็ตาม พื้นที่สำนักงานรวมทั้งตลาดยังคงขยายตัว 2.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน สะท้อนการเพิ่มขึ้นของพื้นที่จำนวน 183,000 ตารางเมตรในช่วงไตรมาส 1 ถึงไตรมาส 3 ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานที่ได้รับมาตรฐานอาคารเขียว (Green Space) ยังคงอยู่ที่ 2.35 ล้านตารางเมตร หรือคิดเป็นประมาณ 36% ของอุปทานทั้งหมด
>>>อุปทานในอนาคต (Future Supply)
จากการที่โครงการขนาดใหญ่หลายโครงการได้ก่อสร้างแล้วเสร็จ และมีโครงการใหม่ที่ประกาศเข้าสู่ตลาดค่อนข้างจำกัด ส่งผลให้อุปทานในอนาคตปรับลดลงมาอยู่ที่ประมาณ 851,000 ตารางเมตร โดยประมาณ 68% ของพื้นที่ดังกล่าวอยู่ระหว่างการก่อสร้างแล้ว ทำให้สามารถประเมินปริมาณอุปทานใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดในช่วงไม่กี่ปีข้างหน้าได้ค่อนข้างชัดเจน
ปี 2026 จะเป็นปีสำคัญของตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ โดยคาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่แล้วเสร็จประมาณ 436,000 ตารางเมตร หรือคิดเป็น 51% ของอุปทานที่เหลืออยู่ในแผนพัฒนา โครงการหลายแห่งที่เดิมมีกำหนดแล้วเสร็จในไตรมาส 4 ปี 2025 ได้เลื่อนกำหนดไปเป็นปีถัดไป ส่งผลให้อุปทานใหม่กระจุกตัวในช่วงเวลาที่สั้นลง ซึ่งคาดว่าจะทำให้สภาพแวดล้อมด้านการแข่งขันในการปล่อยเช่ายังคงอยู่ในระดับสูง
>>>อุปสงค์ (Demand)
กิจกรรมการเช่ายังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยในอดีต โดยพื้นที่เช่าใหม่ (Take-up) ทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้าและเพิ่มขึ้นเล็กน้อยมาอยู่ที่ 102,000 ตารางเมตร ขณะที่การดูดซับสุทธิ (Net Absorption) อยู่ที่ 25,000 ตารางเมตร ส่งผลให้พื้นที่เช่าที่มีผู้ใช้งานรวมเพิ่มขึ้น 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ประมาณ 5.0 ล้านตารางเมตร
อย่างไรก็ตาม ช่องว่างด้านผลการดำเนินงานระหว่างอาคารที่ได้รับมาตรฐานอาคารเขียวและอาคารที่ไม่ได้รับมาตรฐานยังคงขยายตัว แม้ว่าพื้นที่ในอาคารที่ไม่ได้รับมาตรฐานอาคารเขียวจะกลับมามีการดูดซับสุทธิเป็นบวก แต่เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยที่ประมาณ 6,300 ตารางเมตร ในขณะที่อาคารเขียวสามารถดูดซับพื้นที่ได้ถึง 18,500 ตารางเมตร สะท้อนถึงความต้องการพื้นที่สำนักงานที่มีความยั่งยืนที่ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
>>>พลวัตตลาดตามประเภทอาคาร (Market Dynamics by Segment)
ภาพรวมอัตราการเช่าปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อย โดยเพิ่มขึ้น 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อนหน้า มาอยู่ที่ 77% เมื่อเทียบรายปี อัตราการเช่ายังคงใกล้เคียงกับปีก่อน แสดงให้เห็นว่าการเติบโตของอุปสงค์ยังคงสอดคล้องกับปริมาณอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาด
เมื่อพิจารณาตามเกรดอาคาร การเปลี่ยนแปลงโดยรวมยังค่อนข้างจำกัดแต่เป็นไปในทิศทางบวก โดยอัตราการเช่าของอาคารเกรด A และเกรด B ปรับเพิ่มขึ้น 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส ทั้งสองกลุ่ม ขณะที่อาคารเกรด C มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นมากที่สุด โดยเพิ่มขึ้น 0.8 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส ในเชิงรายปี อาคารเกรด A มีการปรับตัวดีขึ้นมากที่สุด โดยอัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 1.8 จุดเปอร์เซ็นต์ สะท้อนแนวโน้มการย้ายเข้าสู่อาคารที่มีคุณภาพสูงของผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง
ด้านค่าเช่า มีการเคลื่อนไหวแตกต่างกันในแต่ละกลุ่ม โดยค่าเช่าเสนอเฉลี่ยของกรุงเทพฯ ปรับลดลง 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน เมื่อแยกตามเกรด พบว่า ค่าเช่าอาคารเกรด A ปรับเพิ่มขึ้น 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 1,247 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ค่าเช่าอาคารเกรด B เพิ่มขึ้นเล็กน้อย 0.2% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 865 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่อาคารเกรด C ปรับลดลงเล็กน้อย 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 545 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
>>>พลวัตตลาดตามพื้นที่ (Market Dynamics by Area)
ตลาดสำนักงานในเขตศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) มีการปรับลดลงของค่าเช่า โดยค่าเช่าเสนอเฉลี่ยลดลง 0.4% จากไตรมาสก่อนหน้า (ไตรมาสต่อไตรมาส) มาอยู่ที่ 965 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าปรับลดลงเล็กน้อยมาอยู่ที่ 75% หรือลดลง 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส
- เพลินจิต–ชิดลม–วิทยุ ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 0.3% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 1,075 บาทต่อตารางเมตร แต่อัตราการเช่าลดลง 0.5 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 75%
- นานา–อโศก–พร้อมพงษ์ ค่าเช่าปรับลดลง 1.4% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 920 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าลดลง 0.2 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 79%
- สีลม–สาทร–พระราม4 ค่าเช่าปรับลดลงเล็กน้อย 0.1% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 988 บาทต่อตารางเมตร และอัตราการเช่าลดลง 0.5 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 75%
ในส่วนของตลาดนอกเขต CBD ค่าเช่าเสนอเฉลี่ยปรับลดลงเล็กน้อย 0.1% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 688 บาทต่อตารางเมตร ในทางกลับกัน อัตราการเช่าปรับเพิ่มขึ้น 1.5 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 79%
- เพชรบุรี–พระราม 9–รัชดาภิเษก ค่าเช่าลดลง 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 731 บาทต่อตารางเมตร ขณะที่อัตราการเช่าเพิ่มขึ้น 2.0 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 83%
- พหลโยธิน–วิภาวดี ค่าเช่าลดลง 0.5% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 719 บาทต่อตารางเมตร และอัตราการเช่าลดลง 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 71%
- บางนา–ศรีนครินทร์ ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 0.8% ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 630 บาทต่อตารางเมตร โดยอัตราการเช่าปรับเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ 5.3 จุดเปอร์เซ็นต์ ไตรมาสต่อไตรมาส มาอยู่ที่ 76%
>>>การทบทวนและแนวโน้ม
ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ภายใต้สภาพแวดล้อมที่มีการแข่งขันสูง อย่างไรก็ตาม ตัวเลขล่าสุดสะท้อนให้เห็นว่าตลาดเริ่มมีเสถียรภาพมากขึ้น โดยอุปสงค์สามารถเติบโตสอดคล้องกับอุปทานที่เพิ่มขึ้นตลอดช่วงปีที่ผ่านมา ในเชิงรายปี ทั้งตลาดในเขต CBD และนอกเขต CBD มีการขยายตัว โดยทุกซับมาร์เก็ตมีการดูดซับสุทธิเป็นบวก ยกเว้น นานา–อโศก–พร้อมพงษ์
ความต้องการเช่ายังคงมุ่งไปที่อาคารคุณภาพสูง โดยเฉพาะอาคารที่มีสเปกทันสมัยและได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม ในทางตรงกันข้าม อาคารเก่าและอาคารที่ไม่ได้รับการรับรองต้องเผชิญกับระยะเวลาว่างเช่าที่ยาวนานขึ้น และจำเป็นต้องพึ่งพาความยืดหยุ่นด้านราคาและสิทธิประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อดึงดูดผู้เช่า ความแตกต่างของผลการดำเนินงานระหว่างประเภทสินทรัพย์จึงยังคงเป็นลักษณะสำคัญของตลาด
ในระยะถัดไป การปรับลดลงของอุปทานในอนาคตเมื่อเทียบกับช่วงหลายปีที่ผ่านมา อาจช่วยบรรเทาแรงกดดันต่อปัจจัยพื้นฐานของตลาดได้อย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น ผู้เช่ายังคงมีทางเลือกหลากหลายและมีแนวโน้มใช้ประโยชน์จากสถานการณ์ดังกล่าวในการเจรจาเพื่อให้ได้เงื่อนไขที่เอื้ออำนวย โดยเฉพาะในปี 2026 ที่คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เข้าสู่ตลาดประมาณ 436,000 ตารางเมตร
นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด ให้ความเห็นว่า “ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ในไตรมาส 4 ปี 2025 สะท้อนให้เห็นถึงการทยอยปรับเข้าสู่ภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้น โดยอุปสงค์สามารถเติบโตสอดคล้องกับอุปทานที่เข้าสู่ตลาดก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม ผลการดำเนินงานของตลาดเริ่มมีความแตกต่างชัดเจนมากขึ้นตามทำเลและคุณภาพของอาคาร
เราพบว่าโมเมนตัมการเช่ามีความโดดเด่นในพื้นที่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ ขณะที่อาคารเกรด A และอาคารที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อมยังคงแสดงความแข็งแกร่งในการดึงดูดผู้เช่า ในทางตรงกันข้าม อาคารที่มีอายุการใช้งานมากหรือไม่ได้รับการรับรองต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการแข่งขันที่สูงขึ้น
ในระยะถัดไป การเข้าสู่ตลาดของอุปทานใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จในปี 2026 จะเป็นปัจจัยสำคัญที่กำหนดทิศทางของตลาด แม้ปริมาณโครงการในอนาคตโดยรวมจะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงหลายปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจช่วยบรรเทาแรงกดดันในระยะยาวได้บางส่วน แต่ในระยะสั้น ตลาดยังคงมีการแข่งขันสูง และผู้เช่ายังคงมีทางเลือกหลากหลายในการเจรจาเงื่อนไขที่เหมาะสม”