นางสาวสิทธิเพ็ญ สิทธัตถพงษ์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวในงานสัมมนาทางวิชาการ เรื่อง “Mixed Use Projects กับการขับเคลื่อน TOD” ว่า จากการสำรวจโครงการ Mixed-use ซึ่งเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีพื้นที่อาคารรวมตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป พบว่าโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ -ปริมณฑล ที่อยู่ระหว่างการขายและให้เช่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 มีทั้งสิ้น 126 โครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคารรวม 15,312,966 ตร.ม. แบ่งออกเป็นโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ 110 โครงการ มีพื้นที่ก่อสร้าง 11,462,394 ตร.ม. และโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างและยังไม่ก่อสร้าง ที่จะสร้างแล้วเสร็จเพิ่มขึ้นในช่วงครึ่งหลังปี 2566 จนถึงปี 2570 อีก 16 โครงการ พื้นที่ประมาณ 3,850,572 ตร.ม. โดยพบว่าในช่วงปี 2561 และ 2562 มีโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จจำนวนมากกว่า 10 โครงการ เช่น Icon Siam, Singha Complex, Samyan Mitrtown, Sindhorn Village และ True Digital Park เป็นต้น
โดยโครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปิ 2566 มีการใช้พื้นที่ประเภทอาคารสำนักงานมากที่สุด ร้อยละ 39.7 รองลงมา 31.4% เป็นพื้นที่ค้าปลีก 22.5% เป็นอาคารชุดพักอาศัย 5.9% เป็นโรงแรม และ 0.5% เป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์
ในด้านทำเลที่ตั้ง พบว่าอยู่ในโซนปทุมวัน มากเป็นอันดับหนึ่ง 2,674,046 ตร.ม. โดยส่วนใหญ่ 71.6% จะใช้เป็นพื้นที่อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก รองลงมาเป็นโซนสีลม-สาทร-บางรัก 2,049,949 ตร.ม. โดยส่วนใหญ่ 67.4% เป็นอาคารสำนักงาน ส่วนโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เป็นทำเลที่มีอุปทานมากเป็นอันดับสาม 2,008,164 ตร.ม. ทำเลนี้มีสัดส่วนการใช้พื้นที่ประเภทพื้นที่ค้าปลีก อาคารชุดพักอาศัย และอาคารสำนักงานใกล้เคียงกัน
โครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จสะสมและเปิดให้เช่าหรือขายพื้นที่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2566 ส่วนใหญ่จะอยู่ในรัศมี 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า โดยมีสัดส่วนมากถึง 85.3% รองลงมา 11.0% อยู่ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าในระยะ 500 – 1,000 เมตร และ 3.7% มีระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้ามากกว่า 1,000 เมตร ซึ่งรถไฟฟ้าที่มีโครงการ Mixed-use ที่สร้างเสร็จ เรียงรายอยู่สองข้างทางมากที่สุด 3 อันดับแรก ส่วนใหญ่จะเป็นสายรถไฟฟ้าที่มีเส้นทางผ่านย่านศูนย์กลางธุรกิจ ได้แก่ รถไฟฟ้า BTS สายสุขมวิท มีสัดส่วน 33.6% รถไฟฟ้า MRT มีสัดส่วน 18.5% และรถไฟฟ้า BTS สายสีลม มีสัดส่วน 14.2%
สำหรับโครงการ Mixed-use ที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จในอนาคต พบว่าโซนปทุมวัน เป็นทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 1,711,990 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 14.9% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน (11,462,394 ตร.ม.) อุปทานในอนาคตมาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ One Bangkok, โครงการ Central Embassy Phase 2 และโครงการ Aman Nai Lert Bangkok ส่วนโซนสีลม-สาทร-บางรัก เป็นอีกทำเลที่อุปทานมีแนวโน้มเติบโตสูง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศแล้วถึงปี 2570 เป็นจำนวน 732,585 ตร.ม. ซึ่งคิดเป็น 6.4% ของอุปทานที่สร้างเสร็จในปัจจุบัน มาจากโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น โครงการ Dusit Central Park, โครงการ Supalai Icon Sathorn, โครงการ Park Silom และโครงการ Grande Centre Point Lumphini
ทั้งนี้ พบว่าโครงการ Mixed-use ในพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล อาคารสำนักงานมีอุปทานพื้นที่อาคารทั้งหมด 4,627,314 ตร.ม. มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 76% และคาดว่าจะมีอุปทานในอนาคตที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งหลังปี 2566 ถึงปี 2570 อีกกว่า 1,514,784 ตร.ม.
พื้นที่ค้าปลีก ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีพื้นที่ 3,622,357 ตร.ม. มีอัตราการเช่าเฉลี่ย 85% ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่ค้าปลีกที่สนับสนุนการใช้งานอาคารประเภทอื่น (Supporting Retail) และคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีกประมาณ 1,115,156 ตร.ม. และอยู่ในทำเลปทุมวัน เป็นส่วนใหญ่
สำหรับอาคารชุดพักอาศัย ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวนหน่วยในผัง 27,534 หน่วย ขายได้สะสม 23,946 หน่วย สัดส่วนหน่วยที่ขายได้สะสม 87% ของหน่วยในผัง มีหน่วยเหลือขาย 359 หน่วยคาดว่าจะมีอุปทานอาคารชุดพักอาศัยในอนาคต (ครึ่งหลังปี 2566 – ปี 2570) เพิ่มขึ้นประมาณ 7,099 หน่วย
ด้านโรงแรมในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีอุปทานทั้งสิ้น 14,232 ห้องและคาดว่าจะมีอุปทานสร้างเสร็จในอนาคตอีก 4,341 ห้อง ราคาค่าเช่าห้องพัก พบว่าทำเลริมน้ำ เป็นทำเลที่ทำราคาได้สูงที่สุดอยู่ที่ 15,500 บาทต่อคืน ตามด้วยทำเล เพลินจิต/วิทยุ สยาม/ชิดลม และสีลม/สุรวงศ์ ที่มีระดับราคาสูงกว่า 10,000 บาทต่อคืน การเข้าพักเฉลี่ยของโรงแรมในกรุงเทพฯ ในช่วงเวลาปกติ พบว่าโรงแรมมีอัตราเข้าพักเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70% – 80%
และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ในโครงการ Mixed-use ณ ครึ่งแรกของปี 2566 มีจำนวน 3 โครงการ 774 ห้อง และมีอุปทานในอนาคตที่ประกาศโครงการแล้ว 1 โครงการ คือโครงการ One Bangkok โดยคาดว่ามีจำนวนประมาณ 400 ห้อง มีกำหนดแล้วเสร็จปลายปี 2566 เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ยังคงมีผลประกอบการโดยรวมที่ค่อนข้างดีเมื่อเทียบกับโรงแรม เนื่องจากมีลูกค้าระยะยาวเป็นสัดส่วนที่สูง โดยมีอัตราการเข้าพักเฉลี่ยสูงกว่า 70% ตั้งแต่ช่วงกลางปี 2565