ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยเริ่มส่งสัญญาณฟื้นตัว แต่ภาพรวมยังมีความเปราะบางจากภาระหนี้ครัวเรือน การปฏิเสธสินเชื่อ และต้นทุนการพัฒนาโครงการที่มีแนวโน้มสูงขึ้น 3 สมาคมอสังหาริมทรัพย์ ผนึกกำลังจัด “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50” ภายใต้แนวคิด “Thailand Green House & Condo Expo: The Future of Sustainable Living” ระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม–1 พฤศจิกายน 2569 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ตั้งเป้ารวบรวมกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศ และสร้างยอดขายภายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท

การจัดงานครั้งนี้ยังยกระดับจากมหกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์สู่ Green Expo โดยนำเสนอแนวคิด Green Living ครอบคลุมการประหยัดพลังงาน การรับมือกับ Climate Change สุขภาพและ Wellness รวมถึงเทคโนโลยีและนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัย พร้อมเชื่อมโยงผู้บริโภค ผู้ประกอบการ สถาบันการเงิน และผู้พัฒนาเทคโนโลยีเข้าด้วยกัน

>>>ตลาดฟื้น แต่ยังเปราะบาง หนี้ครัวเรือน–ปฏิเสธสินเชื่อกดกำลังซื้อ

นายสุนทร สถาพร นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและคอนโดมิเนียมในช่วงครึ่งแรกปี 2569 ปรับตัวดีขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ยังไม่สามารถมองว่าเป็นการฟื้นตัวอย่างแข็งแกร่ง เนื่องจากส่วนหนึ่งได้รับแรงหนุนจากความกังวลของผู้บริโภคต่อการสิ้นสุดมาตรการ LTV รวมถึงมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ซึ่งทำให้เกิดการเร่งโอนก่อนสิ้นสุดมาตรการในวันที่ 30 มิถุนายน 2569

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยที่ยังต้องจับตาคือภาระหนี้ครัวเรือน ซึ่งแม้ลดลงจากประมาณ 89% ในปีก่อน มาอยู่ที่ราว 85% แต่ยังอยู่ในระดับสูง ขณะที่อัตราการปฏิเสธสินเชื่อมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยข้อมูลที่รวบรวมจากสมาชิกสมาคมต่างๆ พบว่า จากระดับเฉลี่ยประมาณ 40% ในปี 2566 เพิ่มขึ้นเป็น 44.9% ในช่วงครึ่งแรกปี 2569 สาเหตุสำคัญมาจากภาระหนี้และโครงสร้างรายได้ของผู้กู้ที่มีความหลากหลายมากขึ้น

“ตลาดยังมีความต้องการ แต่ความเปราะบางอยู่ที่กำลังซื้อและการเข้าถึงสินเชื่อ โดยเฉพาะผู้บริโภครุ่นใหม่ที่มีรายได้จากอาชีพอิสระและแพลตฟอร์มออนไลน์ ซึ่งไม่สามารถแสดงรายได้ผ่านสลิปเงินเดือนแบบเดิมได้”

สำหรับตลาดกรุงเทพฯ และปริมณฑล นายสุนทรระบุว่า คอนโดมิเนียมมีแนวโน้มฟื้นตัวเร็วกว่าตลาดแนวราบ ขณะที่บ้านมือสองยังมีบทบาทสูง โดยมีสัดส่วนประมาณ 2 ใน 3 ของตลาด ขณะที่บ้านใหม่อยู่ที่ประมาณ 1 ใน 3

>>>ดัน Green Living รับ Climate Change

นายสุนทรกล่าวต่อว่า แนวคิดหลักของ “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50” คือการผลักดัน “Green Living” โดย 3 สมาคมเห็นตรงกันว่า ที่อยู่อาศัยต้องตอบโจทย์การใช้ชีวิตระยะยาวภายใต้การเปลี่ยนแปลงของสภาพภูมิอากาศ ไม่ใช่เพียงเรื่องการอนุรักษ์พลังงาน แต่ครอบคลุม 3 แกนหลัก ได้แก่ การประหยัดพลังงานและเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม ความปลอดภัยและการรับมือ Climate Change รวมถึงสุขภาพและ Wellness

ผู้ประกอบการกว่า 1,000 โครงการที่เข้าร่วมงานจะถูกผลักดันให้นำนวัตกรรมด้าน Green Innovation และ Green Living มานำเสนอ ขณะที่สถาบันการเงิน เช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และธนาคารกสิกรไทย จะนำเสนอ Green Project, Green Credit และ Green Finance เพื่อสนับสนุนผู้บริโภค

นายสุนทรยกตัวอย่างการพัฒนาบ้านประหยัดพลังงานว่า ปัจจุบันประเทศไทยมีโครงการและแบบบ้านที่ผ่านเกณฑ์ด้านการอนุรักษ์พลังงานจำนวนมาก โดยในปี 2569 มี 161 โครงการ 247 แบบบ้าน และประมาณ 16,500 ยูนิตที่มีคุณสมบัติเข้าสู่โครงการบ้านเบอร์ 5 สามารถประหยัดไฟได้ประมาณ 48 ล้านหน่วยต่อปี หรือคิดเป็นมูลค่ากว่า 200 ล้านบาทต่อปี

ในอนาคตแนวคิด Passive Design, Active Design และ Renewable Energy จะเข้ามามีบทบาทมากขึ้น โดย Passive Design สามารถช่วยลดการใช้พลังงานได้ประมาณ 12% ขณะที่การใช้ Active Design และ Renewable Energy สามารถเพิ่มประสิทธิภาพได้ถึงประมาณ 25% และหากเสริมด้วย Solar Rooftop หรือระบบผลิตพลังงานอื่นๆ ก็มีโอกาสเพิ่มสัดส่วนการประหยัดพลังงานได้มากขึ้น

>>>เสนอรัฐ 5 เรื่อง ปรับระบบสินเชื่อ–พัฒนาเมืองรับ Climate Change

นายสุนทรกล่าวว่า ภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องการให้ภาครัฐพิจารณา 5 ประเด็นสำคัญ ได้แก่

1.การเข้าถึงสินเชื่อบ้านอย่างเหมาะสม โดยปรับระบบประเมินรายได้ให้สะท้อนรายได้จริงของผู้กู้ โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระและผู้ประกอบอาชีพออนไลน์ รวมถึงพิจารณาระบบ Mortgage Guarantee และอัตราดอกเบี้ยที่สัมพันธ์กับระดับความเสี่ยงและเครดิตของผู้กู้

2.สนับสนุนบ้านประหยัดพลังงาน ผ่านสินเชื่อ Pre-finance และ Post-finance สำหรับโครงการและผู้บริโภคที่ลงทุนด้านการอนุรักษ์พลังงานและพลังงานหมุนเวียน

3.พัฒนาเมืองและโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรับมือ Climate Change โดยเฉพาะกรุงเทพฯ และปริมณฑล ต้องมีแผนระยะยาวด้านการบริหารจัดการน้ำ ผังเมือง และโครงสร้างพื้นฐาน เพื่อให้โครงการที่อยู่อาศัยสามารถรองรับสถานการณ์ฉุกเฉินได้

4.จัดระเบียบการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของต่างชาติ โดยพิจารณาระบบภาษีและรูปแบบการถือครองให้เหมาะสม เพื่อแก้ปัญหา Nominee และนำรายได้จากภาษีมาสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยและผู้สูงอายุชาวไทย

5.แก้ไขกฎหมายจัดสรรที่ดิน เปิดทางให้ลูกบ้านสามารถจัดตั้งนิติบุคคลได้ หากผู้จัดสรรไม่สามารถดำเนินการได้ และหากลูกบ้านไม่สามารถจัดตั้งได้ ให้ท้องถิ่นเข้ามามีบทบาทในการดูแลสาธารณูปโภคและชุมชน

>>>คอนโดฟื้นเร็ว ยอดโอนครึ่งปีโต 19.5% จี้รัฐฟื้นมาตรการบ้านหลังแรก

นายปิติพัฒน์ ปรีดานนนท์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมมีสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน โดยข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ระบุว่า ยอดโอนคอนโดมิเนียมช่วงครึ่งแรกปี 2569 เพิ่มขึ้น 19.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แม้ผู้ประกอบการยังระมัดระวังการเปิดโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีแรก แต่ไตรมาส 3 เริ่มเห็นการเปิดตัวโครงการใหม่เพิ่มขึ้น และหลายโครงการได้รับการตอบรับที่ดี

ปัจจัยสำคัญคือ หากสินค้าอยู่ในทำเลที่ตรงกับความต้องการและมีระดับราคาที่เหมาะสม ตลาดยังมีกำลังซื้ออยู่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตในเมืองและความปลอดภัยจากปัจจัยด้านสภาพอากาศ

นายปิติพัฒน์กล่าวว่า ภาคธุรกิจต้องการเห็นมาตรการ “บ้านหลังแรก” กลับมาอีกครั้ง เพื่อเป็นแรงจูงใจให้คนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีความต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียม แต่ติดข้อจำกัดด้านความสามารถในการกู้ ซึ่งปัจจุบันอัตราการปฏิเสธสินเชื่ออาจสูงกว่า 50% ในบางกลุ่ม

นอกจากนี้ การแข่งขันในตลาดคอนโดมิเนียมจะมุ่งสู่ Smart Living มากขึ้น ทั้งระบบจองพื้นที่ส่วนกลางผ่านแอปพลิเคชัน ระบบ QR Code และ Facial Recognition รวมถึงเทคโนโลยีสำหรับโครงการที่รองรับผู้เลี้ยงสัตว์ และระบบอำนวยความสะดวกต่างๆ

“ผู้บริโภคยังต้องการเป็นเจ้าของบ้านและคอนโด เพียงแต่กำลังซื้อและความสามารถในการกู้ยังเป็นข้อจำกัด จึงอยากเห็นภาครัฐมี Incentive ที่ช่วยให้คนรุ่นใหม่สามารถเข้าถึงสินเชื่อได้มากขึ้น”

นายปิติพัฒน์ยังมองว่า สินค้าที่สร้างเสร็จแล้วหรือใกล้เสร็จถือเป็น “Perfect Opportunity” สำหรับผู้บริโภค เนื่องจากเป็นสินค้าที่พัฒนาภายใต้ต้นทุนเดิม ขณะที่ต้นทุนที่ดิน วัสดุก่อสร้าง และต้นทุนพัฒนาโครงการในอนาคตมีแนวโน้มสูงขึ้น อีกทั้งหลังจากนี้มหกรรมบ้านและคอนโดจะจัดปีละครั้งในช่วงปลายปี ทำให้ผู้บริโภคที่พลาดโอกาสในปีนี้อาจต้องรอถึงปลายปี 2570

>>>อสังหาฯ ยังไปได้ แต่การเงินเป็นตัวแปรใหญ่ เปิดทางตลาดเช่า–Senior Housing

นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีความต้องการ แต่กำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านและต้องเผชิญแรงกดดันหลายด้าน โดยเฉพาะภาวะการเงินและการเข้าถึงสินเชื่อ ทั้งในระดับผู้ประกอบการและผู้บริโภค

แม้ตลาดจะได้รับผลกระทบจากภัยธรรมชาติ เช่น น้ำท่วมและแผ่นดินไหว แต่พฤติกรรมผู้บริโภคมีแนวโน้มปรับตัวตามสถานการณ์เมื่อเวลาผ่านไป ดังนั้นประเด็นที่ต้องจับตาอย่างใกล้ชิดกว่าคือความเข้มงวดของสถาบันการเงิน ซึ่งมีผลโดยตรงต่อกำลังซื้อและความเชื่อมั่น

นายพรนริศมองว่า ตลาดในปี 2569–2570 มีโอกาสค่อยๆ ฟื้นตัว แต่จะไม่ใช่การฟื้นตัวแบบก้าวกระโดด และไม่ได้เกิดขึ้นพร้อมกันทุกทำเลหรือทุกประเภทสินค้า ผู้ประกอบการจึงต้องวิเคราะห์ทำเลและความต้องการอย่างละเอียด

อีกเทรนด์ที่มีโอกาสเติบโตคือ Senior Housing และ Wellness Real Estate รองรับการเข้าสู่สังคมสูงวัย โดยบ้านในอนาคตจะต้องออกแบบให้รองรับการอยู่อาศัยหลายเจเนอเรชัน เช่น Universal Design ลิฟต์ภายในบ้าน การเข้าถึงบริการทางการแพทย์ และระบบดูแลสุขภาพ

นอกจากนี้ ยังมีโอกาสในตลาดเช่า โดยเฉพาะการพัฒนาโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว หลังพบว่ามีนักลงทุนต่างชาติแสดงความสนใจเข้ามาร่วมทุนและลงทุนในธุรกิจเช่าเพิ่มขึ้น

นายพรนริศกล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์ไทยยังมีโอกาส แต่ผู้ประกอบการต้องเปลี่ยนจากการพัฒนาโครงการตามสูตรเดิม มาเป็นการใช้ข้อมูลผู้บริโภคเป็นฐานในการตัดสินใจ ทั้งประเภทบ้าน ทำเล ระดับราคา และรูปแบบการอยู่อาศัย

>>>ปั้นมหกรรมครั้งที่ 50 เป็น Real Estate Marketplace ดึง 1,000 โครงการ

นายกอบเดช ตั้งไชยวงศ์ ประธานการจัดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 กล่าวว่า การจัดงานครั้งที่ 50 ถือเป็นหมุดหมายสำคัญของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในช่วงที่ตลาดเริ่มเปลี่ยนผ่านจากภาวะชะลอตัวเข้าสู่การฟื้นตัว

ข้อมูล REIC ระบุว่า ครึ่งแรกปี 2569 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ 167,665 หน่วย เพิ่มขึ้น 17.6% และมีมูลค่า 429,839 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.8% สะท้อนว่ากำลังซื้อเริ่มกลับเข้าสู่ตลาด แม้ยังมีข้อจำกัดจากหนี้ครัวเรือน การพิจารณาสินเชื่อ และต้นทุนก่อสร้าง

“ตลาดวันนี้ยังมีดีมานด์ แต่ผู้บริโภคใช้เวลาตัดสินใจมากขึ้น ทั้งราคา ทำเล ภาระผ่อนชำระ และคุณภาพการอยู่อาศัย”

ดังนั้น งานครั้งที่ 50 จึงถูกวางบทบาทให้เป็น Real Estate Marketplace ที่เชื่อม Demand และ Supply เข้าด้วยกัน โดยรวบรวมโครงการกว่า 1,000 โครงการจากทั่วประเทศ ครอบคลุมบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม และอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน พร้อมบริการสินเชื่อ เทคโนโลยี และนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัย

เป้าหมายสำคัญคือช่วยให้ผู้บริโภคสามารถเปรียบเทียบโครงการ ราคา ทำเล เงื่อนไขทางการเงิน และข้อมูลประกอบการตัดสินใจได้ในพื้นที่เดียว พร้อมสร้างกิจกรรมทางเศรษฐกิจและกระตุ้นความเชื่อมั่นของตลาดในช่วงโค้งสุดท้ายของปี 2569

>>>เปลี่ยนเกมสื่อสาร จาก “ขายโครงการ” สู่ “Value of Living”

ดร.ทัพพ์เทพ ภัคกระนก ประธานฝ่ายประชาสัมพันธ์งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 กล่าวว่า การจัดงานครั้งที่ 50 จะปรับกลยุทธ์การสื่อสารจากการสร้างการรับรู้และประชาสัมพันธ์จำนวนโครงการหรือโปรโมชัน ไปสู่การสร้างบทสนทนาใหม่เกี่ยวกับ “คุณค่าของการอยู่อาศัย”

กลยุทธ์การสื่อสารจะผสาน Mass Media, Digital, KOL และ PR เพื่อเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายอย่างแม่นยำ และนำเสนอภาพการเปลี่ยนแปลงของ “บ้าน” ที่เชื่อมโยงกับสิ่งแวดล้อม เทคโนโลยี การเงิน และรูปแบบการใช้ชีวิต

“บ้านกำลังเปลี่ยนแปลงไปพร้อมกับโลก ทั้งด้านสิ่งแวดล้อม เทคโนโลยี การเงิน และรูปแบบการใช้ชีวิต การสื่อสารจึงต้องเปลี่ยนจากการขายสินค้า ไปสู่การนำเสนอคุณค่าและประสบการณ์ที่ช่วยให้ผู้บริโภคตัดสินใจได้ดีขึ้น”

ทั้งนี้ งานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50 จะยกระดับเป็น Green Expo ภายใต้แนวคิด Thailand Green House & Condo Expo: The Future of Sustainable Living เพื่อผลักดันตลาดที่อยู่อาศัยไทยไปสู่การแข่งขันด้าน Value of Living โดยให้ความสำคัญกับการประหยัดพลังงาน วัสดุและเทคโนโลยีที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม สุขภาพ คุณภาพชีวิต และต้นทุนการอยู่อาศัยในระยะยาว

>>>เปิดงาน 29 ต.ค.–1 พ.ย. ตั้งเป้ายอดขายกว่า 10,000 ล้านบาท

สำหรับ “มหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 50” จัดขึ้นระหว่างวันที่ 29 ตุลาคม–1 พฤศจิกายน 2569 ณ ศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ (QSNCC) Hall 8 ชั้น LG เวลา 10.00–20.00 น. โดยมีผู้ประกอบการเข้าร่วมกว่า 1,000 โครงการทั่วประเทศ และตั้งเป้ายอดขายภายในงานมากกว่า 10,000 ล้านบาท

การจัดงานครั้งนี้จึงไม่ได้มุ่งเพียงการเร่งยอดขายในช่วงปลายปี แต่เป็นเวทีสะท้อนทิศทางใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัยไทย ตั้งแต่การเข้าถึงสินเชื่อ การพัฒนาโครงการให้สอดรับกับ Climate Change การเข้าสู่สังคมสูงวัย Smart Living ไปจนถึง Green Building และ Wellness ซึ่งจะกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อการแข่งขันของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในระยะต่อไป